Steuern rund um Immobilien in Frankreich: Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich und danach fallen eine Vielzahl steuerlicher Abgaben an, die bereits vor dem Erwerb in die Planung miteinbezogen werden sollten.<\/p>\n
Eine individuelle Beratung ist aufgrund der Komplexit\u00e4t auch der franz\u00f6sischen Steuergesetze unumg\u00e4nglich. Es versteht sich von selbst, dass auch eine etwaige gewerbliche Nutzung der Immobilie gerade f\u00fcr ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche oder juristische Personen zahlreiche, im Einzelfall zu kl\u00e4rende Steuerfragen aufwirft.<\/p>\n
Folgende generellen Hinweise k\u00f6nnen gegeben werden:<\/p>\n
Zun\u00e4chst ist festzustellen, dass Frankreich das alleinige Recht zur Besteuerung der franz\u00f6sischen Immobilie hat, auch wenn das Eigentum von einem deutschen Steuerausl\u00e4nder (aus franz\u00f6sischer Sicht) gehalten wird.<\/p>\n Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Franz\u00f6sischen Republik besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerungen (DBA) und \u00fcber gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Verm\u00f6gen sowie der Gewerbesteuern und der Grundsteuern vom 21. Juli 1959, in der durch das Revisionsprotokoll vom 9. Juni 1969 und die Zusatzabkommen vom 28. September 1989, 20. Dezember 2001 und 31.03.2015 ge\u00e4nderten Fassung.<\/p>\n Danach haben nat\u00fcrliche Personen mit Steuerwohnsitz in Deutschland ihr gesamtes Welteinkommen in Deutschland zu versteuern.<\/p>\n In Ausnahme zu diesem Grundsatz weisen Artikel 3 und Artikel 7 Absatz 1 des DBA das Besteuerungsrecht an (positiven und negativen) Eink\u00fcnften aus unbeweglichem Verm\u00f6gen ausschlie\u00dflich dem Belegenheitsstaat zu. Gleiches gilt nach Artikel 19 Absatz 1 f\u00fcr die Erhebung von Verm\u00f6genssteuer auf unbewegliches Verm\u00f6gen.<\/p>\n Dies bedeutet zun\u00e4chst, dass Steuern f\u00fcr s\u00e4mtliche Eink\u00fcnfte aus dem in Frankreich befindlichen Immobilienverm\u00f6gen\u00a0(Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung und private Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne) und alle laufenden Steuern auf das in Frankreich befindliche Immobilienverm\u00f6gen (Verm\u00f6genssteuer) ausschlie\u00dflich in Frankreich erhoben werden k\u00f6nnen \u2013 dies mithin auch, wenn der Eigent\u00fcmer seinen Wohnsitz in Deutschland hat.<\/p>\n Die in Frankreich erzielten Eink\u00fcnfte erh\u00f6hen folglich nicht die in Deutschland steuerbaren Einnahmen (sog. Freistellungsmethode).<\/p>\n Gleichzeitig erlaubt Artikel 20 Abs. 1 a) des DBA allerdings dem deutschen Wohnsitzstaat die Ber\u00fccksichtigung der franz\u00f6sischen Eink\u00fcnfte bei der Festsetzung seines Steuersatzes, sog. Progressionsvorbehalt.<\/p>\n Von dieser Erlaubnis hatte der deutsche Gesetzgeber urspr\u00fcnglich unbeschr\u00e4nkt Gebrauch gemacht. Nach \u00a7 32 a EStG alter Fassung waren die franz\u00f6sischen Eink\u00fcnfte in die Bemessung des Steuersatzes einzubeziehen, der auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen anzuwenden war. Hierbei hatte der deutsche Bundesfinanzhof in st\u00e4ndiger Rechtsprechung urspr\u00fcnglich vertreten, \u00a7 2a EStG a.F. beschr\u00e4nke den steuermindernden Ausgleich der von der Vorschrift erfassten negativen ausl\u00e4ndischen Eink\u00fcnfte auch mit Wirkung f\u00fcr den negativen Progressionsvorbehalt, d.h. die Reduktion des durchschnittlichen Steuersatzes wegen der im Ausland erzielten Verluste war grunds\u00e4tzlich nicht m\u00f6glich. Allerdings hat der Europ\u00e4ische Gerichtshof mit Urteil vom 21.02.2006 (EuGH Az. C-152\/03 Ritter-Coulais) diese Ungleichbehandlung von ausl\u00e4ndischen Vermietungsverlusten einerseits und positiven ausl\u00e4ndischen Vermietungseink\u00fcnften andererseits f\u00fcr gemeinschaftsrechtswidrig erachtet. Danach konnten zwar im Rahmen der deutschen Einkommenssteuer Verluste aus der Vermietung einer franz\u00f6sischen Immobilie nicht steuermindernd verrechnet werden, allerdings mittels des negativen Progressionsvorbehalts zu einer Reduktion des anwendbaren Steuersatzes f\u00fchren.<\/p>\n All dies kann allerdings mittlerweile unter das Kapitel Rechtsgeschichte eingeordnet werden. Der deutsche Gesetzgeber hat zwischenzeitlich reagiert: Nach dem neuen \u00a7 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG gilt weder der negative noch der positive Progressionsvorbehalt f\u00fcr Eink\u00fcnfte „aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Verm\u00f6gen [\u2026], wenn diese in einem anderem Staat als in einem Drittstaat belegen sind“<\/em>. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Liegt das vermietete Grundst\u00fcck nicht in einem Drittstaat sondern in einem EU\/EWR-Staat wie Frankreich, ist kein Progressionsvorbehalt zu beachten. Im Ergebnis k\u00f6nnen daher Verluste aus der franz\u00f6sischen Immobilie heute im Rahmen der deutschen Einkommenssteuer weder bei der Verlustverrechnung, noch bei der Ermittlung des Steuersatzes genutzt werden<\/p>\n Weiterhin im Rahmen des Progressionsvorbehalts von Bedeutung bleiben k\u00f6nnen allerdings Eink\u00fcnfte aus privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ften im Sinn von \u00a7 23 EStG, die in Frankreich sog. plus-values immobili\u00e8res<\/em> darstellen (siehe unten). Der deutsche Progressionsvorbehalt geht allerdings auch hier ins Leere, sofern die Eink\u00fcnfte jenseits der Spekulationsfrist des \u00a7 23 EStG liegen und daher in Deutschland nicht steuerbar w\u00e4ren.<\/p>\n Die einzelnen Steuerarten in Frankreich im Zusammenhang mit Immobilien:<\/strong><\/p>\n I. Steuern im Rahmen von Immobilienverk\u00e4ufen<\/strong><\/p>\n F\u00fcr die im Rahmen von Immobilienverk\u00e4ufen anfallenden Steuern ist nach der Person des Verk\u00e4ufers und des K\u00e4ufers zu unterscheiden.<\/p>\n 1. Vom Verk\u00e4ufer zu tragende Steuern:\u00a0Besteuerung des Wertzuwachses, sog.\u00a0\u00a0plus-values immobili\u00e8res<\/em><\/strong><\/p>\n Im Ver\u00e4u\u00dferungsfall von Immobilien, die nicht dem Hauptwohnsitz des Verk\u00e4ufers dienen, sieht der franz\u00f6sische Gesetzgeber eine Besteuerung des Wertzuwachses vor, der sich seit der Anschaffung der Immobilie ergeben hat und der bei der Ver\u00e4u\u00dferung vom Verk\u00e4ufer realisiert wird.\u00a0Bei der Ver\u00e4u\u00dferung durch Privatpersonen kommt eine besondere Form der Einkommenssteuer zur Anwendung, die bei Beurkundung des Kaufvertrags f\u00e4llig wird und nicht etwa im Rahmen der j\u00e4hrlichen Einkommenssteuererkl\u00e4rung. Anderes gilt nur, wenn es sich um einen Verkauf durch einen gewerblichen Immobilienh\u00e4ndler oder eine K\u00f6rperschaftssteuerpflichtige Gesellschaft handelt \u2013 dem wird im vorliegenden Artikel nicht weiter nachgegangen.<\/p>\n Die Besteuerung der Immobilienwertzuw\u00e4chse, die von Privatleuten erzielt werden, sind geregelt in Art. 150 U ff. des franz\u00f6sischen allgemeinen Steuergesetzbuchs (Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/em>, kurz: CGI<\/em>). \u00dcber Artikel 244 bis A CGI wird die Anwendbarkeit eines Gro\u00dfteils dieser Vorschriften auch auf EU-Steuerausl\u00e4nder angeordnet. Die Steuer setzt sich aus insgesamt drei Steuerbestandteilen zusammen: (1) Dem Einkommenssteueranteil (imp\u00f4t sur le revenu <\/em>bzw. plus values <\/em>im engeren Sinn)<\/em> in H\u00f6he von 19%, (2) den sog. Sozialabgaben (pr\u00e9l\u00e8vements sociaux)<\/em> in H\u00f6he von nunmehr in der Regel 17,2 % bzw. 7,5% und (3) der Sonderabgabe (taxe additionnelle)<\/em> von 2 bis 6% bei besonders hohen Wertzuw\u00e4chsen.<\/p>\n Bei der Berechnung der Steuer sind die folgenden Grunds\u00e4tze zu beachten:<\/p>\n a)\u00a0Ermittlung des steuerbaren Wertzuwachses<\/strong><\/p>\n (1) Grunds\u00e4tze der Berechnung\u00a0<\/strong><\/p>\n Der steuerbare Wertzuwachs, also der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn, errechnet sich grunds\u00e4tzlich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungswert.<\/p>\n Als Anschaffungswert anzusetzten ist grunds\u00e4tzlich der Kaufpreis, den der Verk\u00e4ufer seinerzeit bei Ankauf gezahlt hat oder im Fall der Schenkung oder Erbschaft, der Wert der seinerzeit in der Schenkungsurkunde oder in den Erbschaftsurkunden erkl\u00e4rt wurde.<\/p>\n Dieser Anschaffungswert darf um folgende Betr\u00e4ge erh\u00f6ht werden:<\/p>\n Weiter d\u00fcrfen zur Berechnung der Steuer vom Verkaufspreis folgende Positionen abgezogen werden:<\/p>\n (2) Abschl\u00e4ge in Abh\u00e4ngigkeit zur Haltedauer<\/strong><\/p>\n Ferner sieht das Gesetz die M\u00f6glichkeit vor, von dem nach obigen Grunds\u00e4tzen ermittelten Wertzuwachs Abschl\u00e4ge in Abh\u00e4ngigkeit zur Haltedauer der Immobilie vorzunehmen.<\/p>\n Nachdem diese Grunds\u00e4tze erst durch Gesetz vom 08.09.2011 das (Lois de finances rectificatives pour 2011<\/em>) grundlegend reformiert wurden, hat der franz\u00f6sische Wirtschafts- und Finanzminister am 18.07.2013 eine erneute Reform bekanntgegeben, die zum 01.09.2013 in Kraft getreten ist.<\/p>\n In Hinblick auf den zeitlichen Anwendungsbereich der verschiedenen Gesetze ist f\u00fcr die jeweils anwendbare Besteuerung auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Verkaufs abzustellen. Danach ist wie folgt zu unterscheiden:<\/p>\n (a) Beurkundungen vor dem 01.02.2012:\u00a0<\/u><\/p>\n Vor der Reform 2011 entfiel die plus-value-Steuer vollst\u00e4ndig, wenn der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch den Verk\u00e4ufer beim Verkauf bereits mehr als 15 Jahre zur\u00fccklag. Dies ergab sich daraus, dass zur Ermittlung der steuerbaren plus-value<\/em> an dem tats\u00e4chlichen Wertzuwachs f\u00fcr jedes Jahr der Inhaberschaft \u00fcber dem f\u00fcnften Jahr hinaus ein Abschlag von 10 % vorgenommen wurde.<\/p>\n Beispiel : Wenn der Verk\u00e4ufer die zu verkaufende Immobilie 15 Jahre vor der Ver\u00e4u\u00dferung erworben hatte, so multiplizierte man 10% x (15 Jahre \u2013 5 Jahre) = 100% zu ber\u00fccksichtigender Abschlag auf den vom Verk\u00e4ufer realisierten Wertzuwachs. Damit bestand hier kein steuerbarer Wertzuwachs. Wenn der Verk\u00e4ufer die Immobilie aber beispielsweise erst 13 Jahre zuvor selbst erworben hatte, war der Abschlag wie folgt zu berechnen: 10 % x (13 Jahre \u2013 5 Jahre) = 80 %. Der steuerbare Wertzuwachs betrug mithin noch 20 %.<\/p>\n (b) Beurkundungen zwischen dem 01.02.2012 und dem 31.08.2013:\u00a0<\/u><\/p>\n Nach den Grunds\u00e4tzen der noch vom Pr\u00e4sidenten Sarkozy zu verantwortenden Reform von 2011 blieb es zwar dabei, dass bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre \u00fcberhaupt kein Abschlag vom steuerbaren Wertzuwachs erfolgte. Abweichend von der bis dahin geltenden Regelung wurden allerdings von dem steuerbaren Wertzuwachs bei Verkauf f\u00fcr Haltezeiten zwischen dem 6. und dem 17. Jahr seit Erwerb nunmehr lediglich 2 % pro Jahr abgezogen, f\u00fcr Haltezeiten zwischen dem 18. und 24. Jahr seit Erwerb lediglich 4 % pro Jahr und ab dem 24. Jahr \u00a08% pro Jahr.<\/p>\n Hierdurch ergab sich im Vergleich zur bis dahin geltenden Gesetzeslage eine ganz erhebliche Steigerung der Steuer. Insbesondere wurde der Eintritt der vollst\u00e4ndigen Steuerbefreiung von 15 Jahren auf 30 Jahre seit Erwerb verschoben.<\/p>\n (c) Beurkundungen seit dem 01.09.2013<\/u><\/p>\n Nach den Grunds\u00e4tzen der Reform von 2013 bleibt es auch weiterhin zun\u00e4chst dabei, dass bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre \u00fcberhaupt kein Abschlag vom steuerbaren Wertzuwachs erfolgt.<\/p>\n Da die Berechnung dem Gesetzgeber offensichtlich noch nicht kompliziert genug war, hat er f\u00fcr die Berechnung der Wertzuwachs-Steuer (plus-values<\/em>) und der ebenfalls auf die Wertzuw\u00e4chse zu zahlenden Sozialabgaben (pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/em>) jeweils unterschiedliche Abschl\u00e4ge nach Haltedauer eingef\u00fchrt. Danach ist ab einer Haltedauer von 22 Jahren keine Einkommenssteuer in Form der Wertzuwachsstuer (plus-values<\/em>) mehr zu zahlen. F\u00fcr die Sozialabgaben (pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/em>) entf\u00e4llt die Abgabepflicht allerdings \u2013 wie gehabt \u2013 erst nach drei\u00dfig Jahren, wobei der Gesetzgeber es sich nicht nehmen lie\u00df, hier im Vergleich zur vorherigen Regelung die Abschlagsprogression insbesondere in den ersten 22 Jahren erheblich zu senken, so dass man sich fragen darf, ob die neue Regelung dem Steuerzahler neben der Freude \u00fcber spannende Rechenaufgaben auch tats\u00e4chlich einen Steuervorteil bereitet, was ja durchaus erkl\u00e4rtes Ziel der seinerzeitigen Regierung unter dem Pr\u00e4sidenten Hollande war.<\/p>\n Im Einzelnen stellen sich die nunmehr geltenden Abschlagsregeln wie folgt dar:<\/p>\n
\nVorab: Internationales Steuerrecht<\/strong><\/p>\n\n
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