{"id":804,"date":"2017-10-31T19:19:52","date_gmt":"2017-10-31T18:19:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cabinet-vigier.com\/?page_id=804"},"modified":"2018-03-19T15:54:07","modified_gmt":"2018-03-19T14:54:07","slug":"immobilienkauf-in-frankreich-grundlagen","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/immobilienkauf-in-frankreich-grundlagen\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf in Frankreich – Grundlagen"},"content":{"rendered":"

Wer sich mit dem Gedanken tr\u00e4gt, eine Immobilie in Frankreich zu erwerben, sollte sich fr\u00fchzeitig auch um die juristische Absicherung des Gesch\u00e4fts k\u00fcmmern.<\/span><\/p>\n

Verbreitet ist der Glaube, weil die Dinge im eigenen Heimatstaat so und nicht anders geregelt sind, m\u00fcsse das andernorts auch so sein. Diese Haltung ist in menschlicher Hinsicht zwar verst\u00e4ndlich, jedoch nicht immer zutreffend.<\/span><\/p>\n

Trotz zahlreicher \u00c4hnlichkeiten, die auf den gemeinsamen Wurzeln im r\u00f6misch-germanischen Recht beruhen, gibt es doch sehr gro\u00dfe Unterschiede zwischen dem deutschen und dem franz\u00f6sischen Recht. Auf dem Gebiet des Immobilienrechts sind diese sogar besonders deutlich.<\/span><\/p>\n

Auch hat die Europ\u00e4isierung des Zivilrechts noch nicht zu einer wirklich weitreichenden Harmonisierung der beiden Rechtsordnungen im Bereich des Immobilienrechts gef\u00fchrt und eine solche ist derzeit auch nicht absehbar.<\/span><\/p>\n

So findet auf den Erwerb einer in Frankreich belegenen Immobilie zwar sowohl nach deutschem als auch nach franz\u00f6sischem Internationalen Privatrecht ausschlie\u00dflich franz\u00f6sisches Sachrecht Anwendung, hier h\u00f6ren die Gemeinsamkeiten der beiden Rechtsordnungen aber auch schon auf.<\/span><\/p>\n

Verkauf, Eigentums\u00fcbertragung, Registereintragungen und Besteuerung gestalten sich nach franz\u00f6sischem Recht grundlegend anders als nach deutschem Recht.<\/span><\/p>\n

Nachfolgend werden die einschl\u00e4gigen Grunds\u00e4tze dargestellt. Im Rahmen des Kaufs von noch zu errichtenden Bauwerken (VEFA) und von noch zu renovierenden Immobilien (VIR) sind allerdings Besonderheiten zu beachten, die Gegenstand spezieller Artikel sind. Gleiches gilt f\u00fcr die Fragen des Steuerrechts, der Notarhonorare und der Besonderheiten in Bezug auf den franz\u00f6sischen Immobilienmakler<\/span><\/p>\n

I. Grundlagen zum franz\u00f6sischen Grundst\u00fcckskaufvertrag<\/strong><\/p>\n

M\u00f6gen dem deutschen Durchschnittsb\u00fcrger auch nicht alle Modalit\u00e4ten des Immobilienerwerbs nach den Vorschriften seines Heimatlands vertraut sein, instinktiv wird er jedoch zugrunde legen, dass seine Unterschrift erst dann verbindlich wird, wenn er sie vor einem Notar leistet.<\/span><\/p>\n

Gerade hier zeigt sich jedoch der elementare Unterschied zwischen den beiden Rechtsordnungen: W\u00e4hrend das deutsche Recht f\u00fcr die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrags die notarielle Form vorschreibt (\u00a7 311b BGB), sieht das franz\u00f6sische Recht hierf\u00fcr keine von den allgemeinen Kaufvertr\u00e4gen abweichenden Formerfordernisse vor. Es wird grunds\u00e4tzlich nicht einmal die Schriftform verlangt. Es gen\u00fcgt also, wenn sich K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer \u00fcber die Sache, d.h. das Grundst\u00fcck, und den Kaufpreis einig sind. Eine weitere Voraussetzung f\u00fcr die Wirksamkeit ist nat\u00fcrlich, dass der Verk\u00e4ufer verf\u00fcgungsberechtigter Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks ist. Liegen diese Voraussetzungen vor, dann geht nach franz\u00f6sischem Recht mit der blo\u00dfen Einigung \u00fcber den Verkauf eines bestimmten Objekts zu einem bestimmten Preis das Eigentum hieran auf den K\u00e4ufer \u00fcber.<\/span><\/p>\n

Dem franz\u00f6sischen Recht ist n\u00e4mlich das sog. Abstraktionsprinzip fremd, nach dem das kausale Schuldverh\u00e4ltnis und das abstrakte Vollzugsgesch\u00e4ft der Eigentums\u00fcbertragung unterschieden werden. Eine neben dem eigentlichen Kaufvertrag durchzuf\u00fchrende Auflassung und Eintragung in das Grundbuch \u2013 wie nach deutschem Recht (\u00a7\u00a7 925, 873 BGB) \u2013 sind daher f\u00fcr den Eigentums\u00fcbergang ebenso wenig erforderlich, wie die Zahlung des Kaufpreises. Vielmehr bedeutet der Kaufvertrag gleichzeitig auch die \u00dcbertragung des Eigentums (Artikel 1583 Code civil).<\/span><\/p>\n

Da es in Frankreich \u2013 mit Ausnahme von Elsa\u00df-Lothringen – auch kein Register gibt, dem die gleiche Funktion wie dem deutschen Grundbuch zuk\u00e4me, ist es im \u00dcbrigen auch nicht m\u00f6glich, eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen.<\/span><\/p>\n

Nach alledem macht es rechtstechnisch nach franz\u00f6sischem Recht also im Prinzip keinen wesentlichen Unterschied, ob man eine Baguette<\/em> beim Boulanger<\/em> erwirbt oder eine Villa an der C\u00f4te d\u2019Azur.<\/span><\/p>\n

Gleichwohl hat jeder Grundst\u00fcckserwerber ein gro\u00dfes Interesse daran, dass der Erwerb beim Register des Liegenschaftspublikationsamts (service de publicit\u00e9 fonci\u00e8re<\/em>), einer Unterabteilung des Finanzamtes, eingetragen wird, wof\u00fcr wiederum die notarielle Beurkundung erforderlich ist. Denn erst mit dortiger Eintragung kann die Eigentums\u00fcbergang auch wirksam Dritten entgegengehalten werden, insbesondere auch dem Finanzamt. Zuvor entfaltet der Vertrag und der Eigentums\u00fcbergang lediglich relative Wirkung zwischen den Vertragsparteien. Dabei reicht die Bedeutung des franz\u00f6sischen Registers im Vergleich zum deutschen Register wesentlich weniger weit: Zwar tragen die im Liegenschaftsregister eingetragenen Verf\u00fcgungen und Belastungen den Anscheinsbeweis der Richtigkeit. Im Zweifel ist der Beweis allerdings durch Vorlage von Urkunden \u2013 sog. Eigentumstiteln (titre de propri\u00e9t\u00e9<\/em>) – zu f\u00fchren.\u00a0<\/span><\/p>\n

Aus all diesen Gr\u00fcnden kann man die gesetzlich vorgesehene Formlosigkeit des franz\u00f6sischen Immobilienrechts als de facto<\/em> \u00fcberwunden ansehen. In der Praxis wird durch eine zweistufige Vertragsabwicklung der ordnungsgem\u00e4\u00dfe Vollzug des wirksamen Eigentums\u00fcbergangs gegen Kaufpreiszahlung sichergestellt.<\/span><\/p>\n

II. \u00dcbliche zweistufige Abwicklung von Immobilientransaktionen in Frankreich<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00dcblicherweise, aber nicht absolut zwingend, werden die Vertr\u00e4ge \u00fcber Grundst\u00fcckstransaktionen dabei in zwei Phasen abgewickelt:<\/span><\/p>\n

Zun\u00e4chst wird, meistens unter Mitwirkung eines Notars oder Immobilienmaklers, ein privatschriftlicher Vorvertrag abgeschlossen, der die Grundlage des Kaufs bildet. Danach bereitet ein Notar den endg\u00fcltigen notariellen Kaufvertrag vor, den sog. acte authentique<\/em> de vente<\/em>, der in der Regel erst zwei bis drei Monate nach Abschluss des Vorvertrags unterzeichnet wird.<\/span><\/p>\n

1. Erste Stufe \u2013 privatschriftlicher Vorvertrag (compromis de vente\/ promesse de vente sous conditions suspensives):<\/strong><\/p>\n

In der Regel wird zun\u00e4chst ein privatschriftlicher Vorvertrag unter sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) geschlossen.<\/span><\/p>\n

1.1 Bindungswirkung und Widerrufsrecht<\/strong><\/span><\/p>\n

Der Vorvertrag und die dort genannten Bedingungen entfalten ab Unterzeichnung Bindungswirkung und k\u00f6nnen dann grunds\u00e4tzlich einseitig nicht mehr widerrufen werden. Mit der sp\u00e4teren notariellen Beurkundung werden dann lediglich noch die Bedingungen vollzogen, die bereits im Vorvertrag vorgesehen sind. Die sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung des Vorvertrags ist daher mindestens so wichtig wie die Pr\u00fcfung der sp\u00e4teren notariellen Kaufurkunde, auch wenn seine Bezeichnung hierauf nicht unbedingt schlie\u00dfen l\u00e4sst.<\/span><\/p>\n

Der K\u00e4ufer von Wohnraum, der nicht gewerbsm\u00e4\u00dfig handelt und Verbraucher ist, verf\u00fcgt ausnahmsweise noch \u00fcber ein 10-t\u00e4giges Widerrufsrecht (facult\u00e9 de r\u00e9tractation<\/em>), welches gesetzlich vorbehalten ist (Artikel L271-1 Code de la construction de de l\u2019habitation<\/em>, auch \u201eloi SRU\u201c<\/em> bezeichnet). Das urspr\u00fcnglich 7-t\u00e4gige Widerrufsrecht wurde 2015 durch die \u201eloi MACRON\u201c<\/em> auf 10 Tage ausgedehnt.<\/span><\/p>\n

Besondere Vorsicht ist beim Kauf von Baugrundst\u00fccken (terrain \u00e0 b\u00e2tir<\/em>) geboten, da hier das Widerrufsrecht nicht gilt. In Einzelf\u00e4llen kann die Abgrenzung Schwierigkeiten bereiten.<\/span><\/p>\n

Die Frist beginnt mit Zustellung per Einschreiben mit R\u00fcckschein oder mit pers\u00f6nlicher Aush\u00e4ndigung gegen Empfangsbest\u00e4tigung einer Abschrift des von beiden Parteien gezeichneten Vorvertrags durch den Notar oder Makler an den K\u00e4ufer. Neuerdings gibt es auch die M\u00f6glichkeit der elektronischen Zustellung. Der Widerruf ist, wenn er ausge\u00fcbt werden soll, innerhalb einer Frist von 10 Tagen seit Zugang der Vertragsabschrift oder Aush\u00e4ndigung zu erkl\u00e4ren. Auch hier ist in der Regel eine besondere Form zu achten: Einschreiben mit R\u00fcckschein oder besser noch Zustellung durch Gerichtsvollzieher.<\/span><\/p>\n

Der Verk\u00e4ufer von Wohnraum verf\u00fcgt in keinem Fall \u00fcber eine Widerrufsfrist. F\u00fcr ihn wird der Vertrag unmittelbar mit Unterzeichnung bindend. Mit Ablauf der Frist ohne Widerspruch wird der Vertrag auch f\u00fcr den Erwerber bindend. Eine sp\u00e4tere Pr\u00fcfung des Entwurfs der notariellen Kaufurkunde kann dann nur darauf gerichtet sein, die ordnungsgem\u00e4\u00dfe \u00dcbernahme der im Vorvertrag genannten Vertragskonditionen und das Vorliegen der sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives)<\/em> und damit den ordnungsgem\u00e4\u00dfen Vollzug zu verifizieren. Eine einseitige \u00c4nderung der Vertragsbedingungen ist nicht mehr m\u00f6glich.<\/span><\/p>\n

1.2<\/strong> Unterscheidung zwischen dem sog. compromis de vente<\/em> und der promesse de vente<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n

Es gibt mehrere Varianten von Vorvertr\u00e4gen, die je nach Ausgepr\u00e4gtheit der jeweiligen Bindungsabsichten der Parteien abgeschlossen werden.<\/span><\/p>\n

Rechttechnisch zu unterscheiden sind hierbei vor allem ein zweiseitig bindendes Verkaufsversprechen von Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer (compromis de vente)<\/em> sowie das einseitige Verkaufsversprechen (promesse de vente<\/em>).<\/span><\/p>\n

Bei zweiseitig bindenden Verkaufsversprechen von Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer (<\/em>\u00fcblicherweise sog. compromis de vente <\/em>oder gelegentlich auch promesse synallagmatique de vente)<\/em> wird auch der K\u00e4ufer zum Kauf zu den im Vorvertrag niedergelegten Bedingungen verpflichtet, wenn die sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives<\/em>, siehe hierzu noch unten) rechtzeitig erf\u00fcllt sind. In diesem Fall k\u00f6nnen beide Parteien notfalls auch gerichtlich den Vollzug des Vorvertrags durchsetzen, da das gegenseitige Verkaufsversprechen bereits als bindender Verkauf angesehen wird (Artikel 1589 Code civil<\/em>).<\/span><\/p>\n

Bei dem einseitigen Verkaufsversprechen des Verk\u00e4ufers (\u00fcblicherweise promesse de vente oder promesse unilat\u00e9rale de vente<\/em>) erh\u00e4lt der K\u00e4ufer hingegen lediglich eine Option, im Fall des fristgerechten Eintritts der aufschiebenden Bedingungen den Kauf an sich zu ziehen. Freilich erkauft er sich dieses Optionsrecht dadurch, dass die von ihm in der Regel mit Abschluss des Vorvertrags zu leistende Anzahlung (d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>) in H\u00f6he von \u00fcblicherweise 5% oder 10% des Kaufpreises bei Nichtaus\u00fcbung als sog. Immobilisationsentsch\u00e4digung (indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation<\/em>) verf\u00e4llt, d.h. dem Verk\u00e4ufer zugewiesen wird. Ganz so einseitig, wie die Bezeichnung suggeriert, ist das Verkaufsversprechen des Verk\u00e4ufers daher nicht.\u00a0 In der Praxis macht die Abgrenzung zwischen beiden Vertragsarten in der Regel aber keinen gro\u00dfen Unterschied. Es handelt sich wohl mehr um einen Geschmacksfrage des jeweils befassten Notars.<\/span><\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich kann man sagen, dass das einseitige Verkaufsversprechen (promesse de vente)<\/em> in Paris die ganz gel\u00e4ufige Form des Vorvertrags ist. In der Provinz und vor allem in S\u00fcdfrankreich ist der gegenseitige compromis de vente<\/em> die wesentlich gel\u00e4ufigere Form des Vorvertrags. Ausnahmen best\u00e4tigen die Regel.<\/span><\/p>\n

Einige Notare, insbesondere diejenigen, die die Form der promesse<\/em> bevorzugen, nehmen auch bereits eine notarielle Beurkundung des Vorvertrags vor, auch wenn dies in der Regel nicht zwingend ist. Der notariellen Beurkundung bedarf die promesse f\u00fcr ihre Wirksamkeit zwingend <\/em>nur bei einer Laufzeit von \u00fcber 18 Monaten. Wird die einseitige promesse<\/em> nicht notariell beurkundet, bedarf sie zu Ihrer Wriksamkeit aber der Eintragung in das Liegenschaftsregister innerhalb von 10 Tagen seit Unterzeichnung.<\/span><\/p>\n

1.3 Abgrenzung zum und Bedeutung des einseitigen Kaufangebots (offre d\u2019achat, lettre d\u2019intention d\u2019achat)<\/strong><\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

In der Praxis fordern Makler von Kaufinteressenten vor der Errichtung des eigentlichen Vorvertrags oftmals die Abgabe eines ersten schriftlichen Kaufangebots (offre d\u2019achat) oder einer Kaufabsichtserkl\u00e4rung (lettre d\u2019intention d\u2019achat) zur Vorlage und Gegenzeichnung durch den Verk\u00e4ufer.<\/span><\/p>\n

Oft enthalten diese Erkl\u00e4rungen lediglich eine oberfl\u00e4chliche Beschreibung des Kaufobjekts und des Kaufpreises. Manchmal ist dar\u00fcber hinaus noch eine Erkl\u00e4rung \u00fcber die Frage der Darlehensfinanzierung des Kaufpreises oder einer besonderen aufschiebenden Bedingung enthalten, wie zum Beispiel dem Erhalt einer bestimmten Baugenehmigung.<\/span><\/p>\n

Die Abgabe einer solchen Erkl\u00e4rung durch den Kaufinteressenten und die Annahme durch den Erwerber birgt allerdings Gefahren, da wie oben dargestellt alleine durch Annahme eines Angebots \u00fcber das Kaufobjekt und den Kaufpreis prinzipiell bereits ein unwiderruflicher Kaufvertrag zustande kommt. Ferner ist der entsprechende Vertrag sehr unvollst\u00e4ndig, denn es fehlen zahlreiche kaufentscheidende Informationen, Erkl\u00e4rungen und Regelungen, die \u00fcblicherweise im Vorvertrag enthalten sind.<\/span><\/p>\n

Dieses Prozedere birgt Gefahren f\u00fcr beide Parteien: Der K\u00e4ufer l\u00e4uft Gefahr, bereits verbindlich eine Immobilie zu erwerben, zu der ihm wesentliche Informationen fehlen, bei deren Kenntnis er m\u00f6glicherweise den Vertrag nicht geschlossen h\u00e4tte. Auf Seiten des Verk\u00e4ufers ist zu ber\u00fccksichtigen, dass er bei Annahme des Kaufangebots – anders als \u00fcblicherweise in Vorvertr\u00e4gen geregelt \u2013 uneingeschr\u00e4nkt f\u00fcr alle Rechts- und Sachm\u00e4ngel der Immobilie haftet, insbesondere auch f\u00fcr solche, die aus den eventuell vorhandenen Diagnostikberichten hervorgehen.<\/span><\/p>\n

Auch wenn diese Praxis aus der kaufm\u00e4nnischen Sicht des Maklers effizient erscheint, ist sie unter rechtlichen Gesichtspunkten kritisch zu sehen.<\/span><\/p>\n

F\u00fcr den nicht gewerblichen K\u00e4ufer einer Wohnimmobilie ist das Risiko einigerma\u00dfen dadurch relativiert, dass dieser \u00fcber ein durch Gesetz vorgeschriebenes 10-t\u00e4giges R\u00fccktrittsrecht nach Art. L271-1 Code de la construction et de l\u2018habitation<\/em> verf\u00fcgt. Nach dieser Vorschrift beginnt die Frist zur Aus\u00fcbung des R\u00fccktrittsrechts erst mit der Zustellung einer Abschrift des von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvertrags durch Einschreiben mit R\u00fcckschein oder pers\u00f6nliche Aush\u00e4ndigung durch Makler oder Notar gegen Empfangsbest\u00e4tigung.<\/span><\/p>\n

In der Praxis werden derartige Kaufangebote nach Gegenzeichnung durch den Verk\u00e4ufer dem Erwerber in der Regel nicht zugestellt, so dass die 10-t\u00e4gige R\u00fccktrittsfrist dort gar nicht erst zu laufen beginnt und der Erwerber dann unproblematisch zu jedem sp\u00e4teren Zeitpunkt noch folgenlos vom Kauf Abstand nehmen kann. Dieses Risiko wird in Kauf genommen, denn in der Praxis ist es vorrangiges Ziel der Makler, den Verk\u00e4ufer durch Gegenzeichnung des Kaufangebots unwiderruflich zu binden \u2013 vor allem auch, um konkurrierende Makler auszuschalten. Denn anders als der Erwerber verf\u00fcgt der Verk\u00e4ufer einer Wohnimmobilie niemals \u00fcber ein 10-t\u00e4giges R\u00fccktrittsrecht. Auf die Annahme des Angebots durch den Verk\u00e4ufer folgt in der Regel die weitere \u00fcbliche zweistufige Abwicklung der Kauftransaktion. Das 10-t\u00e4gige Widerrufsrecht des Erwerbers wird dann durch Zustellung des von beiden Parteien unterzeichneten Vorvertrags durch Notar oder Makler in Gang gesetzt.<\/span><\/p>\n

Abschlie\u00dfend kann festgehalten werden, dass die Unterzeichnung einer offre d\u2019achat<\/em> oder einer lettre d\u2019intention d\u2019achat<\/em> stets eine Gratwanderung darstellt. In jedem Einzelfall sollten vor Unterzeichnung der Erkl\u00e4rung die damit verbundenen Risiken abgewogen werden. Im Einzelfall kann es sich empfehlen, von einer solchen Erkl\u00e4rung abzusehen und den Makler und die Gegenpartei einzuladen, direkt \u00fcber den Vertragstext eines Vorvertrags zu verhandeln, dies idealiter durch Einschaltung eines Notars, der einen entsprechenden Text kurzfristig vorbereiten kann. \u00a0 \u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

2. Vollzug des Vorvertrags durch notarielle Beurkundung des Kaufs (acte de vente<\/em>)<\/strong><\/p>\n

In der Regel wird im Vorvertrag bestimmt, dass wenn die sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives<\/em>) erf\u00fcllt sind, der Verkauf sp\u00e4testens innerhalb einer n\u00e4her zu bestimmenden Frist seit Unterzeichnung des Vorvertrags – in der Regel 2 bis 3 Monate – durch notarielle Beurkundung des Verkaufs zu vollziehen ist. Am Tag der notariellen Beurkundung ist dann der Kaufpreis zu zahlen und das Eigentum geht auf den K\u00e4ufer \u00fcber.<\/span><\/p>\n

Sollten bis zu diesem Tage nicht alle von Dritten, insbesondere von der Verwaltung, einzuholende Unterlagen vorliegen, die zur Erf\u00fcllung der aufschiebenden Bedingungen erforderlich sind, wird die Frist automatisch \u00fcblicherweise bis zum Eingang derselben verl\u00e4ngert.<\/span><\/p>\n

Wenn alle Unterlagen vorliegen und der Notar die Erf\u00fcllung der aufschiebenden Bedingungen feststellt, sind beide Parteien zur Beurkundung bis zu diesem Datum verpflichtet.<\/span><\/p>\n

Verweigert eine Partei dennoch die Beurkundung gilt folgendes:<\/span><\/p>\n