{"id":848,"date":"2017-11-01T18:55:55","date_gmt":"2017-11-01T17:55:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cabinet-vigier.com\/?page_id=848"},"modified":"2017-11-01T19:59:41","modified_gmt":"2017-11-01T18:59:41","slug":"besonderheiten-beim-kauf-von-neubauten-in-frankreich","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/besonderheiten-beim-kauf-von-neubauten-in-frankreich\/","title":{"rendered":"Besonderheiten beim Kauf von Neubauten in Frankreich"},"content":{"rendered":"<p>Gegenstand des vorliegenden Artikels sind die zahlreichen Besonderheiten und Schutzvorschriften die beim Erwerb einer erst noch fertigzustellenden Immobilie (vente d\u2019immeubles \u00e0 construire) in Frankreich zu beachten sind.<\/p>\n<p>Die entsprechenden Vorschriften finden sich zum gr\u00f6\u00dften Teil im Zivilgesetzbuch (<em>Code civil<\/em>, fortan kurz: Cc), daneben aber auch im <em>Code de la construction et de l\u2019habitation<\/em>, fortan kurz: CCH. Unterschieden werden hierbei die folgenden drei gel\u00e4ufigen Vertragsformen:<\/p>\n<p><strong>1. Kauf im Zustand der zuk\u00fcnftigen Fertigstellung (VEFA)<\/strong><\/p>\n<p>Die <em>Vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement<\/em> (VEFA) wird relevant, wenn ein Bautr\u00e4ger entscheidet, auf einem ihm geh\u00f6renden Grundst\u00fcck ein Geb\u00e4ude zu errichten und die Gesamtheit (Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude) an einen Dritten zu ver\u00e4u\u00dfern. Die gesetzliche Regelung findet sich in Art. 1601-2 Code civil und L. 261-1 ff. CCH.<\/p>\n<p>Ihre Besonderheit liegt darin, dass der Vertrag bereits vor Beginn der Konstruktionsarbeiten abgeschlossen wird und der Erwerber mit Vertragsabschlu\u00df bereits Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks und danach progressiv fortschreitend mit der Fertigstellung einzelner Konstruktionsabschnitte auch Eigent\u00fcmer an dem Geb\u00e4ude wird.<\/p>\n<p>In der Regel verl\u00e4uft der Vertragsabschlu\u00df auch hier in zwei Phasen : Der K\u00e4ufer muss zun\u00e4chst einen Reservierungsvertrag (<em>contrat de r\u00e9servation<\/em>) mit dem Bautr\u00e4ger unterzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt wird mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen, vielmehr erlaubt der Vorvertrag dem Bautr\u00e4ger, die Nachfrage und die Rentabilit\u00e4t des Projekts zu pr\u00fcfen. Wenn letzteres bejaht wird, wird ein endg\u00fcltiger notarieller Kaufvertrag (<em>acte de vente<\/em>) abgeschlossen und mit der Konstruktion begonnen.<\/p>\n<p><strong>a)\u00a0Reservierungsvertrag (<em>contrat de r\u00e9servation<\/em>)<\/strong><\/p>\n<p>Der Reservierungsvertrag ist eine besondere Art des bereits oben dargestellten zweiseitigen promesse, und enth\u00e4lt u.a. folgende zwingende (vgl. L. 261-15 CCH ff.) Angaben:<\/p>\n<ul>\n<li>Detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Geb\u00e4udes, seiner Bestandteile und des Zubeh\u00f6rs (<em>description d\u00e9taill\u00e9e du futur logement<\/em>);<\/li>\n<li>Technischer Anhang (<em>note technique sommaire<\/em>), in dem die Lage der Wohnung oder des Hauses, die Architektur, die Baustoffe, die Ausstattung und etwaige Gemeinschaftsanlagen genau beschrieben werden;<\/li>\n<li>Kaufpreis und Bedingungen, unter denen eine Anpassung des Preises m\u00f6glich ist unter Ber\u00fccksichtigung des sog.<em> indice national du b\u00e2timent tous corps d\u2019\u00e9tat<\/em>;<\/li>\n<li>Datum der notariellen Beurkundung ;<\/li>\n<li>Daten der Ausf\u00fchrung und Fertigstellung der Arbeiten;<\/li>\n<li>Die Leistung einer Garantie-Anzahlung durch den Resevierenden mit den folgenden Besonderheiten : Je eher der Vertrag unterzeichnet wird, desto geringer f\u00e4llt die H\u00f6he des Anzahlungsbetrages aus. Er betr\u00e4gt zumeist 5% des voraussichtlichen Preises, wenn der Kaufvertrag innerhalb des n\u00e4chsten Jahres abgeschlossen werden soll und 2% wenn der Kaufvertrag erst innerhalb der folgenden 2 Jahre abgeschlossen werden soll. Wenn der Vertrag erst in mehr als 2 Jahren abgeschlossen werden soll, darf der Bautr\u00e4ger \u00fcberhaupt keine Anzahlung verlangen. Die Hinterlegung der Anzahlung unterliegt strengen Vorschriften.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>b)\u00a0Notarieller Kaufvertrag (<em>acte authentique<\/em>)<\/strong><\/p>\n<p>Die Unterzeichnung des Kaufvertrags hat innerhalb der im Reservierungsvertrag festgelegten Frist zu erfolgen. Er bedarf \u2013 anders als beim Kauf von bereits errichteten Geb\u00e4uden, s.o. \u2013 hier zwingend der notariellen Form nach Art. L. 261-11 CCH. Der Bautr\u00e4ger hat dem K\u00e4ufer ferner einen Entwurf der notariellen Urkunde bereits einen Monat vor dem Unterzeichnungsdatum zu \u00fcbermitteln. Dem K\u00e4ufer wird diese Frist einger\u00e4umt, um \u00fcberpr\u00fcfen zu k\u00f6nnen, dass die Vertragsbedingungen mit denen des Reservierungvertrages \u00fcbereinstimmen.<\/p>\n<p>Wenn im \u00dcbrigen nicht hinnehmbare Abweichungen (<em>diff\u00e9rence anormale<\/em>) zwischen beiden Vertr\u00e4gen bestehen, kann der K\u00e4ufer die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ablehnen und die R\u00fcckzahlung der gesamten Anzahlung (d\u00e9p\u00f4t de garantie) innerhalb bestimmter Fristen zur\u00fcckfordern.<\/p>\n<p>Wenn hingegen der Verk\u00e4ufer die Unterzeichnung ablehnt, hat er die geleistete Anzahlung an den K\u00e4ufer zur\u00fcckzuzahlen und setzt sich dar\u00fcber hinaus Schadensersatzanspr\u00fcchen des K\u00e4ufers aus.<\/p>\n<p>Die n\u00e4heren Regeln \u00fcber die <a href=\"https:\/\/cabinet-vigier.com\/vefa-fertigstellung-abnahme-und-gewaehrleistung\/\">Fertigstellung, Abnahme und Gew\u00e4hrleistung im Rahmen des VEFA- Vertrags ist ein besonderer Artikel<\/a> gewidmet.<\/p>\n<p><strong>2. Zielkauf (VAT)<\/strong><\/p>\n<p>Durch den Zielkauf (<em>vente \u00e0 terme<\/em>, kurz: VAT) nach Art. 1601-3 Code civil wird der K\u00e4ufer erst mit der vollst\u00e4ndigen Fertigstellung der Konstruktion Eigent\u00fcmer. Die Zahlungen, die er leistet, werden nicht direkt an den Verk\u00e4ufer geleistet, sondern an ein Bankinstitut, das die Fertigstellung des Geb\u00e4udes garantiert bzw. hierf\u00fcr haftet.<\/p>\n<p>Dieser Vertragstyp ist in der Praxis wesentlich weniger gel\u00e4ufig als die <em>vente en l&#8217;\u00e9tat futur d&#8217;ach\u00e8vement<\/em> (VEFA) und der contrat de construction de maison individuelle (CCMI) und wird daher hier nicht weiter dargestellt.<\/p>\n<p><strong>3. Vertrag \u00fcber die Errichtung eines individuellen Wohnhauses (CCMI)<\/strong><\/p>\n<p>Im Gegensatz zum VEFA und dem VAT ist beim Vertrag \u00fcber die Errichtung eines individuellen Wohnhauses (contrat de construction de maison individuelle, fortan kurz: CCMI) der Bauherr (<em>ma\u00eetre de l\u2019ouvrage<\/em>) bereits Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks, das er von einem fremden Unternehmer bebauen lassen m\u00f6chte.<\/p>\n<p>Zusammen mit dem Bauherrn (<em>ma\u00eetre de l\u2019ouvrage<\/em>) wird dann allerdings kein Kaufvertrag geschlossen, sondern ein sog. Konstruktionsvertrag, der eine Sonderform des Werkvertrages (<em>contrat du louage d\u2019ouvrage<\/em>) nach Art. 1792 Cc ff. darstellt.<\/p>\n<p>Das Gesetz unterscheidet zwei Typen von derartigen Konstruktionsvertr\u00e4gen :<\/p>\n<p><strong>a) CCMI &#8211; Bauunternehmer liefert die Konstruktionspl\u00e4ne<\/strong><\/p>\n<p>Am h\u00e4ufigsten liefert der beauftragte Bauunternehmer (<em>constructeur<\/em>) auch gleich die f\u00fcr den Bau n\u00f6tigen Konstruktionspl\u00e4ne. Die n\u00e4heren Einzelheiten regeln hier Art. L 231-1 ff. und R 231-1 ff. CCH, nach denen zusammengefasst folgendes gilt:<\/p>\n<p><strong>&#8211; Allgemeiner Vertragsinhalt<\/strong><\/p>\n<p>Regelm\u00e4\u00dfig enth\u00e4lt der Vertrag, der zwar nicht notariell beurkundet werden muss, aber der Schriftform unterliegt, neben den Angaben \u00fcber Art, Ausma\u00df und Kosten der Konstruktion sowie den weiteren Vertragsbedingungen auch aufschiebende Bedingungen, wie z.B. die Erteilung der Baugenehmigung (<em>permis de construire<\/em>) sowie gegebenenfalls der erfolgreichen Finanzierung oder des Grundst\u00fcckserwerbs durch den Bauherren.<\/p>\n<p>Vor Unterzeichnung des Vertrages darf der Bauunternehmer keine Zahlungen des Bauherren annehmen. Mit der Unterzeichnung hat der Bauherr an den Bauunternehmer allerdings eine Garantiezahlung (<em>d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>) in H\u00f6he von 3 % des Preises zu leisten.<\/p>\n<p>An den Vertrag angef\u00fcgt werden die Konstruktionspl\u00e4ne und \u2013zeichnungen, weitere Technische Beschreibungungen und insbesondere Nachweise \u00fcber die vom Baunternehmer zwingend abzuschlie\u00dfenden Versicherungen.<\/p>\n<p>Nach Vertragsabschlu\u00df verf\u00fcgt auch der Bauherr \u00fcber das 7t\u00e4gige Widerrufsrecht nach der loi SRU, das oben bereits dargestellt wurde.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Konstruktionspreis<\/strong><\/p>\n<p>Zum Schutz des Bauherren regelt das franz\u00f6sische Gesetz, dass der Gesamtkonstruktionspreis nach Bauabschnitten mit den folgenden prozentualen H\u00f6chstbetr\u00e4gen zu zahlen ist:<\/p>\n<p>15% bei Er\u00f6ffnung der Baustelle (einschlie\u00dflich der Garantieanzahlung), 40% bei Fertigstellung der Rohmauern, 60% bei Fertigstellung des Dachs, 75% bei Fertigstellung des Innenausbaus und 95% bei Fertigstellung der \u00fcbrigen Ausstattungsarbeiten. Die letzten 5 % sind zahlbar innerhalb von 8 Tagen nach der Abnahme, wenn diese ohne Vorbehalte erfolgt ist.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Haftung des Bauunternehmers und Versicherungschutz<\/strong><\/p>\n<p>Wiederum zum Schutz des Bauherren vor den Risiken der Mangelhaftigkeit oder der fehlenden Fertigstellung des Bauwerks h\u00e4lt der franz\u00f6sische Gesetzgeber zahlreiche Rechte vor. Ferner macht er es f\u00fcr den Bauunternehmer zur Pflicht, seine entsprechenden Pflichten durch den Abschlu\u00df von Versicherungsvertr\u00e4gen, die bei Vertragsabschlu\u00df vorzulegen sind, abzusichern:<\/p>\n<p><strong>&#8211; Fertigstellungsgarantie (<\/strong><strong><em>g<\/em><\/strong><strong><em>arantie de livraison<\/em>)<\/strong><\/p>\n<p>Wenn der Bauunternehmer &#8211; beispielsweise wegen zwischenzeitlich eingetretener Insolvenz &#8211; nicht in der Lage ist, die Konstruktion fertigzustellen, wird der Bauherr durch eine obligatorische sog. Liefergarantie (<em>garantie de livraison<\/em>) abgesichert, Art. L. 231-6 CCH. Die entsprechende Garantie wird zumeist von einer Bank abgegeben, die sich \u00e4hnlich einem B\u00fcrgen verpflichtet, f\u00fcr die Fertigstellung der Konstruktion aufzukommen.<\/p>\n<p><strong>&#8211; M\u00e4ngelgew\u00e4hrleistung<\/strong><\/p>\n<p>Nach der Abnahme des Geb\u00e4udes verf\u00fcgt der Bauherr \u00fcber folgende Gew\u00e4hrleistungsrechte:<\/p>\n<ul>\n<li>\u00fcber eine einj\u00e4hrige Garantie (<em>garantie de parfait ach\u00e8vement<\/em>) f\u00fcr alle M\u00e4ngel, die bei der Abnahme oder sp\u00e4ter durch besondere schriftliche R\u00fcge angezeigt wurden, Art. 1792-6 Cc.<\/li>\n<li>\u00fcber eine mindestens zweij\u00e4hrige Garantie (<em>garantie biennale<\/em>) f\u00fcr M\u00e4ngel an der nicht fest mit dem Grundst\u00fcck verbundenen Ausstattung (<em>\u00e9l\u00e9ments d&#8217;\u00e9quipement dissociables<\/em>), Art. 1792-3 Cc. Hierunter fallen z.B. Fenster- und Fensterl\u00e4den, T\u00fcren, Elektro- und Heizungsinstallationen.<\/li>\n<li>\u00fcber eine zehnj\u00e4hrige Garantie (<em>garantie d\u00e9cennale<\/em>) f\u00fcr alle M\u00e4ngel an der Solidit\u00e4t der Immobilie oder solche, die einen bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch unm\u00f6glich machen (<em>d\u00e9sordres portant atteinte \u00e0 la solidit\u00e9 de l\u2019immeuble ou le rendant impropre \u00e0 sa destination<\/em>), Art. 1792 und 1792-2 Cc. Gemeint sind hiermit M\u00e4ngel am Rohbau und bestimmte, mit diesem fest verbundene Ausstattungselemente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Der Bauunternehmer ist verpflichtet, zur Deckung der entsprechenden Haftung Versicherungen abzuschlie\u00dfen, sog. assurance dommages ouvrage (kurz: <em>assurance DO<\/em>) und <em>assurance de responsabilit\u00e9 d\u00e9cennale<\/em>, Art. L. 241-1 und L. 241-2 <em>Code des assurances<\/em>. Die Nichtbeachtung der Vorschriften wird strafrechtlich sanktioniert.<\/p>\n<p><strong>b) CCMI &#8211; Bauherr selbst liefert die Konstruktionspl\u00e4ne<\/strong><\/p>\n<p>In dem weniger gel\u00e4ufigen Fall, in dem der Bauherr einen Bauunternehmer beauftragt, das Geb\u00e4ude nach von ihm selbst beigebrachten Pl\u00e4nen zu konstruieren, ist sein gesetzlicher Schutz verst\u00e4ndlicherweise eingeschr\u00e4nkt:<\/p>\n<p>Zum einen ist die progressive Staffelung der Zahlung nach fertig gestellten Bauabschnitten anders als beim CCMI, bei dem der Bauunternehmer den Bauplan liefert, weder zwingend noch \u00fcblich.<\/p>\n<p>Allerdings bedarf auch dieser CCMI der Schriftform. Daneben verf\u00fcgt der Bauherr auch hier \u00fcber das 7-t\u00e4gige Widerrufsrecht nach der<em> loi SRU<\/em>. Schlie\u00dflich profitiert er in der Regel von allen bereits genannten Garantien bei fehlender Fertigstellung und bei Baum\u00e4ngeln, soweit diese nicht auf eine Fehlerhaftigkeit des Plans oder ein sonstiges eigenes Verschulden des Bauherrn zur\u00fcckzuf\u00fchren sind.<\/p>\n<p>Die n\u00e4heren Einzelheiten regeln Art. L 232-1 f. und R 232-1 f. CCH.<\/p>\n<p><strong><em><u>Stand:<\/u><\/em><\/strong><strong><em> 01.11.2017<\/em><\/strong><strong><em><br \/>\n<u>Autor:<\/u> Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat<\/em><\/strong><\/p>\n<p><em><strong>Rechtlicher Hinweis:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/em><br \/>\nDiese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollst\u00e4ndigkeit und soll lediglich einem ersten \u00dcberblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgem\u00e4\u00df kann daher f\u00fcr die hier gemachten Ausf\u00fchrungen keine Haftung \u00fcbernommen werden. F\u00fcr verbindliche Ausk\u00fcnfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gegenstand des vorliegenden Artikels sind die zahlreichen Besonderheiten und Schutzvorschriften die beim Erwerb einer erst noch fertigzustellenden Immobilie (vente d\u2019immeubles \u00e0 construire) in Frankreich zu beachten sind. 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