{"id":852,"date":"2017-11-01T19:08:05","date_gmt":"2017-11-01T18:08:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cabinet-vigier.com\/?page_id=852"},"modified":"2017-11-01T19:08:05","modified_gmt":"2017-11-01T18:08:05","slug":"vefa-fertigstellung-abnahme-und-gewaehrleistung","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/vefa-fertigstellung-abnahme-und-gewaehrleistung\/","title":{"rendered":"VEFA – Fertigstellung, Abnahme und Gew\u00e4hrleistung"},"content":{"rendered":"

Der vorliegende Artikel behandelt die besonderen Vorschriften \u00fcber die Fertigstellung, Abnahme und Gew\u00e4hrleistung im Rahmen des\u00a0Kaufs im Zustand der zuk\u00fcnftigen Fertigstellung (<\/strong>Vente en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement, kurz:\u00a0<\/em>VEFA) nach franz\u00f6sischem Recht. Dieser Vertragstyp wird \u00a0relevant, wenn ein Bautr\u00e4ger entscheidet, auf einem ihm geh\u00f6renden Grundst\u00fcck ein Geb\u00e4ude zu errichten und die Gesamtheit (Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude) an einen Dritten zu ver\u00e4u\u00dfern. Die gesetzliche Regelung findet sich in Art. 1601-2 Code civil und L. 261-1 ff. CCH.<\/p>\n

Der Verk\u00e4ufer hat dem Erwerber das Werk vertragskonform innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zu liefern. Hiermit wird die sog. \u00dcbergabeverpflichtung (obligation de d\u00e9livrance) erf\u00fcllt.<\/p>\n

Folgende Etappen sind dabei zu unterscheiden:<\/p>\n

– Der Empfang der Immobilie (r\u00e9ception de l\u2019immeuble)\u00a0 <\/strong><\/p>\n

Wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind, erfolgt ein erster Empfang durch den Verk\u00e4ufer-Promoteur seitens der verschiedenen Bauausf\u00fchrenden Unternehmen. Es wird ein Protokoll erstellt, in dem etwaige Sachm\u00e4ngel verzeichnet werden. Mit diesem Empfang wird die Frist f\u00fcr die von den Bauunternehmen geschuldete Garantien in Gang gesetzt, sowohl f\u00fcr die Einjahresgarantie f\u00fcr alle offensichtlichen M\u00e4ngel (garanties de parfait ach\u00e8vement), die Zweijahresgarantie f\u00fcr Sachm\u00e4ngel an Ausstattungselementen (garantie biennale) sowie die Zehnjahresgarantie f\u00fcr Solidit\u00e4tssch\u00e4den (garantie d\u00e9cennale). Die Einzelheiten hierzu werden unten noch n\u00e4her dargestellt.<\/p>\n

– Die Lieferung des Werkes (livraison du bien) <\/strong><\/p>\n

Sodann wird der K\u00e4ufer geladen um die Lieferung (livraison) und den Besitz (possession) des Werkes vom Verk\u00e4ufer entgegenzunehmen.<\/p>\n

Mit dieser Lieferung wird die Frist f\u00fcr die vom Verk\u00e4ufer geschuldete Gew\u00e4hrleistung in Hinblick auf offensichtliche Sach- und Konformit\u00e4tsm\u00e4ngel in Gang gesetzt (siehe unten). Mit Empfang der Lieferung durch Schl\u00fcssel\u00fcbergabe wird der K\u00e4ufer Eigent\u00fcmer der gesamten Immobilie und es geht die Sachgefahr auf ihn \u00fcber.<\/p>\n

I. Folgen des \u00dcberschreitens der vertraglichen Lieferfrist (d\u00e9lai de livraison)<\/strong><\/p>\n

Wenn das Datum der vertraglichen Fertigstellungs-\/Lieferfrist \u00fcberschritten wird, hei\u00dft dies nicht zwingend, dass die Haftung des Verk\u00e4ufers er\u00f6ffnet ist. Die Vertr\u00e4ge sehen in der Regel bestimmte Ereignisse vor, welche die Verl\u00e4ngerung der Frist rechtfertigen k\u00f6nnen (Beispiele: Streik, au\u00dfergew\u00f6hnliche Wetterbedingung etc.).<\/p>\n

Allerdings kann der K\u00e4ufer rechtlich gegen einen Verk\u00e4ufer vorgehen, der ohne rechtfertigenden Grund die Lieferung verz\u00f6gert, insbesondere kann dann nach gesetzlichen Vorschriften Schadensersatz verlangen.<\/p>\n

II. Folgen von Konformit\u00e4ts- und Sachm\u00e4ngeln<\/strong><\/p>\n

1. Konformit\u00e4tsm\u00e4ngel (d\u00e9fauts de conformit\u00e9)<\/strong><\/p>\n

Wenn das gelieferte Werk nicht den in der Baubeschreibung (notice descriptive) oder den Pl\u00e4nen (plans) n\u00e4her definierten Anforderungen entspricht, liegt ein Konformit\u00e4tsmangel (d\u00e9faut de conformit\u00e9) vor. F\u00fcr die Rechtsfolgen ist weiter zu unterscheiden:<\/p>\n

Im Fall eines wesentlichen Konformit\u00e4tsmangel (d\u00e9faut de conformit\u00e9 substantiel)<\/strong>, kann keine Fertigstellung (ach\u00e8vement) angenommen werden und folglich auch keine Lieferung erfolgen. Das Werk gilt nicht als fertiggestellt (Beispiele: Parkplatz schmaler als vorgesehen, Fehlen einer T\u00fcr, Fehlen einer Heizungsanlage). Der Erwerber ist nicht verpflichtet die Schlussrate zu zahlen. Es erfolgt auch noch keine Schl\u00fcssel\u00fcbergabe, solange keine Konformit\u00e4t hergestellt wird. Unter bestimmten weiteren Bedingungen kann der Erwerb gegebenenfalls sogar die R\u00fcckabwicklung des Vertrags fordern.<\/p>\n

Im Fall eines lediglich nicht wesentlichen Konformit\u00e4tsmangels (d\u00e9faut de conformit\u00e9 non substantiel) <\/strong>(Beispiel: Teppichboden anstatt Parkett), hat der K\u00e4ufer die Schlussrate zu zahlen und es erfolgt gleichzeitig bereits die Schl\u00fcssel\u00fcbergabe. Der K\u00e4ufer hat einen Anspruch auf Herstellung der Konformit\u00e4t nach den nachfolgend unter Ziff. III.dargestellten Vorschriften.<\/p>\n

Sachm\u00e4ngel (malfa\u00e7ons)<\/strong><\/p>\n

Sachm\u00e4ngel liegen vor, wenn die Arbeiten zwar mit der Baubeschreibung (notice descriptive) oder den Pl\u00e4nen \u00fcbereinstimmen, aber mangelhaft ausgef\u00fchrt sind. (Beispiel: fehlerhafte Steigung der Terrasse, durch welche das Regenwasser nicht abflie\u00dfen kann oder defekte Elektroinstallationen etc.).<\/p>\n

Wenn der Sachmangel die Nutzung des Werks zu seinem Bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch verhindert<\/strong>, liegt keine Fertigstellung (ach\u00e8vement) und mithin keine Lieferung vor. Auch hier gilt das Werk als nicht fertiggestellt (Beispiel: Die Elektroinstallationen funktionieren nicht und bed\u00fcrfen bedeutender Reparaturarbeiten). Auch hier muss der Erwerber nicht die Schlussrate zahlen und es erfolgt keine Schl\u00fcssel\u00fcbergabe, solange die M\u00e4ngel nicht beseitigt sind. Auch hier kann der Erwerber unter bestimmten weiteren Bedingungen die R\u00fcckabwicklung des Vertrags fordern.<\/p>\n

Wenn der Sachmangel von lediglich geringerer Bedeutung<\/strong> ist, wird er als einfacher Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll (proc\u00e8s verbal de r\u00e9ception) aufgenommen. Der K\u00e4ufer zahlt die Schlussrate. Gleichzeitig erfolgt bereits die Schl\u00fcssel\u00fcbergabe. Der K\u00e4ufer hat einen Anspruch auf Beseitigung des Sachmangels nach den nachfolgend unter Ziff. III.dargestellten Vorschriften.<\/p>\n

III. Garantien und Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche<\/strong><\/p>\n

1. Garantien in Hinblick auf die Fertigstellung (garanties d\u2019ach\u00e8vement)<\/strong><\/p>\n

Zum Schutz des Erwerbers einer Wohnimmobilie gegen das Risiko wesentlicher Konformit\u00e4ts- oder Sachm\u00e4ngel, die der Fertigstellung und damit dem Empfang (r\u00e9ception) und der Lieferung (livraison) entgegenstehen, muss der Verk\u00e4ufer-Promoteur zwingend entweder eine sog. Fertigstellungsgarantie oder eine sog. R\u00fcckzahlungsgarantie beibringen.<\/p>\n

1.1 Die Fertigstellungsgarantie (garantie d\u2019ach\u00e8vement) <\/strong><\/p>\n

Es handelt sich um eine Bankb\u00fcrgschaft, auch externe Garantie genannt (garantie extrins\u00e8que). Mit dieser B\u00fcrgschaft verpflichtet sich ein Kreditinstitut im Fall des Ausfalls des Verk\u00e4ufers die Geldbetr\u00e4ge zu leisten, die n\u00f6tig sind um die Arbeiten fertigzustellen. F\u00fcr die Bauvorhaben, f\u00fcr die der Baugenehmigungsantrag noch vor dem 01.01.2015 eingereicht wurde, kann der Verk\u00e4ufer auch eine sog. eigengesicherte Garantie vorlegen (garantie intrins\u00e8que), bei der kein dritter B\u00fcrge auftritt.<\/p>\n

1.2 Die R\u00fcckzahlungsgarantie (garantie de remboursement) <\/strong><\/p>\n

Wenn die vertragswidrige Nicht-Fertigstellung des Werkes den K\u00e4ufer zum R\u00fccktritt vom Vertrag berechtigt, hat dieser einen Anspruch auf R\u00fcckzahlung des geleisteten Kaufpreises. Dieser R\u00fcckzahlunganspruch ist durch die sog. R\u00fcchzahlungsgarantie einer Bank gesichert.<\/p>\n

2. Garantien und Gew\u00e4hrleistung nach Fertigstellung<\/strong><\/p>\n

In Hinblick auf die Garantien und Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche f\u00fcr alle nicht wesentlichen Konformit\u00e4ts- Sachm\u00e4ngel, die nicht die Fertigstellung als solche und damit Empfang (r\u00e9ception) und Lieferung (livraison) in Frage stellen, ist zwischen der von den ausf\u00fchrenden Bauunternehmen einerseits (nachfolgend 2.1.) und der vom Verk\u00e4ufer\/Promoteur geschuldeten Gew\u00e4hrleistung (nachfolgend 2.2.) zu unterscheiden.<\/p>\n

2.1. Die von den ausf\u00fchrenden Bauunternehmern nach Empfang (r\u00e9ception) geschuldete Gew\u00e4hrleistung <\/strong><\/p>\n

Hinsichtlich der von den ausf\u00fchrenden Bauunternehmen nach Empfang (r\u00e9ception) geschuldeten Gew\u00e4hrleistung sind drei verschiedene Garantien mit verschiedenen Laufzeiten zu unterscheiden.<\/p>\n

2.1.1. Die Einjahresgarantie f\u00fcr alle offensichtlichen Konformit\u00e4ts- und Sachm\u00e4ngel (garantie de parfait ach\u00e8vement des travaux), Art. 1792-6 Cc<\/strong><\/p>\n

Es geht hierbei um die Haftung der jeweils ausf\u00fchrenden Bauunternehmen (nicht des Verk\u00e4ufers) f\u00fcr jegliche Konformit\u00e4ts- oder Sachm\u00e4ngel, die<\/p>\n