{"id":857,"date":"2017-11-01T19:29:42","date_gmt":"2017-11-01T18:29:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cabinet-vigier.com\/?page_id=857"},"modified":"2017-11-01T22:57:54","modified_gmt":"2017-11-01T21:57:54","slug":"besonderheiten-beim-kauf-von-zu-renovierenden-gebaeuden-in-frankreich","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/besonderheiten-beim-kauf-von-zu-renovierenden-gebaeuden-in-frankreich\/","title":{"rendered":"Besonderheiten beim Kauf von zu renovierenden Geb\u00e4uden in Frankreich"},"content":{"rendered":"

F\u00fcr den Verkauf einer noch durch den Verk\u00e4ufer zu renovierenden Immobilie (vente d\u2019immeuble \u00e0 r\u00e9nover<\/em>, abgek\u00fcrzt : VIR<\/em>; manchmal wird auch die Terminologie vente en l\u2019etat futur de r\u00e9novation<\/em>, abgek\u00fcrzt: VEFR<\/em>, verwendet ) hat der franz\u00f6sische Gesetzgeber ganz besondere Regeln zum Schutz des K\u00e4ufers vorgesehen. Diese Regeln entsprechen in vielen Punkten den Sonderegeln \u00fcber den Kauf eines erst noch zu errichtenden Neubaus (vente en l\u2019\u00e9tat de futur ach\u00e8vement \/ VEFA<\/em>), ohne ihnen vollst\u00e4ndig zu entsprechen.<\/p>\n

F\u00fcr beide Vertragsarten sieht der Gesetzgeber zwingend vor, dass die Zahlung nur innerhalb bestimmter Abschnitte nach Baufortschritt gefordert werden d\u00fcrfen. Ferner hat der Verk\u00e4ufer zahlreiche Garantien und Versicherungsnachweise zu erbringen. All dies dient dem Schutz des Erwerbers.<\/p>\n

Die Abgrenzung zwischen diesen beiden Vertragsarten ist nicht immer einfach. Insbesondere sehr weitgehenden Renovierungen k\u00f6nnen im Sinn der zivil- und steuerrechtlichen Gesetze einen Neubau darstellen. Die Regeln zur Abgrenzung sind in Artikel 257 I-2-2\u00b0 des allgemeinen Steuergesetzbuchs (CGI) genau dargestellt.<\/p>\n

Auch ist zu beachten, dass schon kleinste Renovierungsverpflichtungen, die erst nach Beurkundung des Kaufvertrags erf\u00fcllt werden sollen, die Sonderregeln \u00fcber den VIR zur Anwendung bringen, das hei\u00dft der Vertrag den hierf\u00fcr gesetzlich vorausgesetzten strengen Anforderungen entsprechen muss. Um den Vertragsformalismus nicht unn\u00f6tig ausufern zu lassen, ist \u00a0bei kleineren Renovierungen eher anzuraten, diese vor Beurkundung durch den Verk\u00e4ufer ausf\u00fchren zu lassen und die Ausf\u00fchrung zur aufschiebenden Bedingung des Vorvertrags zu machen.<\/p>\n

Die Vertragsart des \u201eVIR\u201c ist geregelt in Artikel L262-1 ff. des franz\u00f6sischen Wohn- und Baugesetzbuchs (CCH) \u00a0Insbesondere sieht Art. L262-4 CCH vor, dass der VIR-Kaufvertrag zwingend in Form der notariellen Urkunde geschlossen werden muss. Nicht von diesem Formerfordernis umfasst ist offensichtlich nach Art. L262-9 CCH ein etwaiger Vorvertrag hierzu in Form des Verkaufsversprechens (promesse de vente<\/em>). Allerdings ist es nach der gleichen Vorschrift f\u00fcr die Wirksamkeit dieses Verkaufsversprechens in privatschriftlicher Form erforderlich, bereits zahlreiche Pflichtangaben in diesem Vorvertrag vorzusehen, insbesondere eine genaue Beschreibung der durchzuf\u00fchrenden Arbeiten, die Festlegung des Zeitpunkts der Fertigstellung, der Preis und die Verpflichtung des Verk\u00e4ufers zur Beibringung einer Fertigstellungsgarantie einschlie\u00dflich des entsprechenden Versicherungsschutzes \u00a0(garantie d’ach\u00e8vement des travaux<\/em>). Sind diese Angaben nicht enthalten, ist der Vertrag nichtig.<\/p>\n

Hinsichtlich der Kaufpreiszahlung sieht das Gesetz vor, dass der Kaufpreisanteil f\u00fcr die bestehenden Bauwerke zwar bereits am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufs zu zahlen ist, die F\u00e4lligkeit des Kaufpreisanteils f\u00fcr die durchzuf\u00fchrenden Renovierungsarbeiten allerdings wie folgt zu staffeln ist:<\/p>\n