{"id":859,"date":"2017-11-01T19:33:30","date_gmt":"2017-11-01T18:33:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.cabinet-vigier.com\/?page_id=859"},"modified":"2017-11-01T19:36:00","modified_gmt":"2017-11-01T18:36:00","slug":"steuerrechtliche-bewertung-von-immobilien-in-frankreich","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/steuerrechtliche-bewertung-von-immobilien-in-frankreich\/","title":{"rendered":"Steuerrechtliche Bewertung von Immobilien in Frankreich"},"content":{"rendered":"

Sei es im Rahmen einer Schenkungs-, einer Erbschafts- oder im Rahmen der Verm\u00f6genssteuererkl\u00e4rung (ISF), oft erfordert es die steuerrechtliche Situation in Frankreich, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.<\/p>\n

Nach der ma\u00dfgeblichen Vorschrift des Artikels 761 des allgemeinen Steuergesetzbuchs (Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, fortan kurz: CGI) ist der jeweils zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer bestehende Verkehrswert (valeur v\u00e9nale r\u00e9elle) ma\u00dfgeblich. Die franz\u00f6sische Finanzverwaltung akzeptiert hier nur in ganz wenigen Ausnahmef\u00e4llen weitere Abschl\u00e4ge, so kann z.B. vom Verkehrswert der Immobilie ein Abzug in H\u00f6he von 10% bis 20% gemacht werden, wenn sie von mehreren Miteigent\u00fcmern gemeinsam oder von einer Immobiliengesellschaft gehalten wird oder vermietet ist.<\/p>\n

Der Beg\u00fcnstigte oder Eigent\u00fcmer neigt in den vorgenannten Steuersituationen naturgem\u00e4\u00df dazu, den Wert der Immobilie eher niedrig einzusch\u00e4tzen. Dies ist oftmals allerdings eine gef\u00e4hrliche Strategie mit weitreichenden Folgen.<\/p>\n

Zum einen kann sich der niedrige Wertansatz der Immobilienschenkung oder -erbschaft bei einem sp\u00e4teren Verkauf r\u00e4chen, wenn es um die Berechnung und Abf\u00fchrung der sog. Wertzuwachssteuer (plus-values immobili\u00e8res) geht. Besteuert wird hier ja gerade der Differenzbetrag zwischen Verkaufspreis und dem Wert des urspr\u00fcnglichen Eigenerwerbs durch Schenkung oder Erbschaft.<\/p>\n

Daneben besteht das Risiko, dass der franz\u00f6sische Fiskus die Steuer sp\u00e4ter unter gleichzeitiger Erhebung ganz erheblicher Versp\u00e4tungszinsen und Strafzuschl\u00e4ge beitreibt.<\/p>\n

Ganz besonders oft realisiert sich dieses Risiko im Rahmen der Verm\u00f6genssteuer (ISF), die auf Verm\u00f6gen derzeit ab einem Verm\u00f6genswert von 1,3 Millionen Euro erhoben wird. Hier ist es oftmals besser, eine Steuererkl\u00e4rung mit einer zu niedrigen Werteinsch\u00e4tzung einzureichen, als \u00fcberhaupt keine Steuererkl\u00e4rung abzugeben.<\/p>\n

Die Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcr die Festsetzung der Verm\u00f6genssteuer betr\u00e4gt n\u00e4mlich in der Regel 3 Jahre, wenn zwar eine Erkl\u00e4rung abgegeben und lediglich der Wert zu niedrig angeben wurde (Artikel L.180 des Finanzprozessgesetzbuchs \u201eLivre des proc\u00e9dures fiscales\u201c, fortan kurz:<\/strong>\u00a0<\/strong>LPF).<\/p>\n

Die Festsetzungsverj\u00e4hrung betr\u00e4gt hingegen 6 Jahre, wenn \u00fcberhaupt keine Erkl\u00e4rung abgegeben wurde (Art. L.186 LPF).<\/p>\n

Andererseits ist hinsichtlich der Sanktionen folgendes zu ber\u00fccksichtigen:<\/p>\n

Stellt das Finanzamt fest, dass trotz Steuerpflicht die Steuerkl\u00e4rung insgesamt fehlt, fallen Versp\u00e4tungszuschl\u00e4ge (p\u00e9nalit\u00e9s de r\u00e9tard, Art. 1727\u00a0\u00a0des allgemeinen Steuergesetzbuchs \u201eCode g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts\u201c, fortan kurz: CGI) von 0,40% pro Monat sowie ein Strafzuschlag (majoration, Art. 1728 CGI) von 10% an. Wird die Steuer nicht innerhalb von 30 Tagen seit Mahnung des Finanzamtes gezahlt, erh\u00f6ht sich der Strafzuschlag auf 40%. Handelt es sich um eine vors\u00e4tzlich Hinterziehung (activit\u00e9 occulte) erh\u00f6ht sich der Strafzuschlag auf 80%. Daneben kommt auch eine strafrechtliche Verfolgung wegen Steuerhinterziehung in Betracht (Art. 1741 ff. CGI).<\/p>\n

Stellt die Finanzverwaltung fest, dass der Wert in der Steuererkl\u00e4rung unrichtig angegeben wurde, so fallen auch hier grunds\u00e4tzlich Versp\u00e4tungszinszuschl\u00e4ge von 0,40% pro Monat an. Ein weiterer Strafzuschlag wird allerdings nur dann erhoben, wenn die Finanzverwaltung nachweisen kann, dass der Steuerpflichtige unredlich gehandelt hat. Dabei betr\u00e4gt der Strafzuschlag nach Art. 1729 CGI\u00a0\u00a040% bei vors\u00e4tzlicher Verletzung der Steuerpflicht (manquement d\u00e9lib\u00e9r\u00e9) und 80% bei Vornahme betr\u00fcgerischer Machenschaften oder Gestaltungsmi\u00dfbrauch (man\u0153uvres frauduleuses; abus de droit).<\/p>\n

Oftmals zieht die Sanktion des Fehlens oder der unrichtigen Abgabe einer Steuererkl\u00e4rung eine Kette weiterer Pr\u00fcfungen nach sich: So f\u00fchrt z.B. oft ein im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft zu niedrig erkl\u00e4rter Wert zu einer Nachversteuerung auch der Verm\u00f6genssteuer (ISF).<\/p>\n

Dabei ist die richtige Bewertung der Immobilie gar nicht so einfach. Zahlreiche Kriterien bestimmen den Wert von Grundeigentum: Die Lage und Ausrichtung, die Gr\u00f6\u00dfe, Umfang und Art der Bebauung, die Ausstattung, die Belastung mit Rechten Dritter. Nicht nur innerhalb der gleichen Stra\u00dfe, sondern auch innerhalb ein und desselben Geb\u00e4udes k\u00f6nnen die Werte stark variieren, denn jeder Fall ist individuell zu betrachten. Dies f\u00fchrt dazu, dass an den oben dargestellten Nachweis der vors\u00e4tzlichen Verletzung der Steuerpflicht in diesem Zusammenhang eher hohe Anforderungen zu stellen sind.<\/p>\n

Andererseits ist nach st\u00e4ndiger h\u00f6chstrichterlicher Rechtsprechung der in Frage stehende Verkehrswert in der Regel durch Vergleich (m\u00e9thode de comparaison) mit Verkaufstransaktionen vergleichbarer Immobilien zu ermitteln (Cass..com 10.12.13 n\u00b012-28.421).<\/p>\n

Zur Ermittlung des Wertes durch Vergleich, stehen dem Steuerb\u00fcrger zahlreiche Hilfsmittel zur Verf\u00fcgung:<\/p>\n

\u00dcblich ist es zum einen, Immobilienmakler vor Ort um eine Werteinsch\u00e4tzung zu bitten. Allerdings h\u00e4lt sich deren Auskunftsbereitschaft verst\u00e4ndlicherweise in Grenzen, sofern keine konkreten Verkaufsabsichten bestehen. Sollten nicht bestehende Verkaufsabsichten vorgespiegelt werden, sollte man sich darauf einstellen, dass der Makler m\u00f6glicherweise eine eher hohe Preiseinsch\u00e4tzung abgibt, um sich den Verkaufsauftrag zu sichern.<\/p>\n

Ferner kann man sich im Internet \u00fcber diverse Immobilienportale einen \u00dcberblick \u00fcber die allgemeine Immobilienpreissituation vor Ort machen. Auch bieten bestimmte Dienste eine Form des individualisierten Vergleichs an.<\/p>\n

Daneben macht auch die Finanzverwaltung es dem Steuerb\u00fcrger immer schwieriger, sich auf die Gutgl\u00e4ubigkeit in Hinblick auf die zu niedrige Bewertung der eigenen Immobilie zu berufen.\u00a0\u00a0Bisher konnten gerade Steuerausl\u00e4nder in vielen F\u00e4llen geltend machen, von den ganz erheblichen Wertsteigerungen, die der franz\u00f6sische Immobilienmarkt seit Ende der 90er Jahre erfahren hat, nichts mitbekommen zu haben.<\/p>\n

Seit Anfang 2014 stellt die Finanzverwaltung allerdings dem Steuerb\u00fcrger mit dem neu geschaffenen Internetportal\u00a0PATRIM USAGERS<\/a>\u00a0\u00a0ein Instrument zur Wertermittlung des Verkehrswertes von Immobilien zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

Das Internetportal PATRIM USAGERS erlaubt dem Steuerb\u00fcrger den Zugang zu den Daten von Immobilientransaktionen, \u00fcber die die Generaldirektion der Finanzverwaltung (DGFiP) verf\u00fcgt. Da das Liegenschaftsregister (service de publicit\u00e9 fonci\u00e8re), bei dem s\u00e4mtliche Immobilientransaktionen zu publizieren sind, eine Unterabteilung der Finanzverwaltung darstellt, spiegelt diese Datenbank s\u00e4mtliche auf dem Markt stattfindenden\u00a0Immobilientranskationen wieder.<\/p>\n

Nach dem Gesetz ist es der Finanzverwaltung untersagt die Daten, die vom Steuerb\u00fcrger \u00fcber PATRIM abgefragt werden, im Rahmen eines Steuerpr\u00fcfungsverfahrens abzurufen und\/oder zu verwenden (Art. L107B VI LPF).<\/p>\n

Allerdings bindet auch der durch eine Abfrage \u00fcber PATRIM USAGERS ermittelte Verkehrswert die Finanzverwaltung nicht zwingend. Die Abfrage \u00fcber PATRIM USAGERS als solche hat also keinen h\u00f6heren rechtlichen Stellenwert\u00a0\u00a0als Ausk\u00fcnfte von Maklern oder Vergleiche \u00fcber andere Internetportale.\u00a0\u00a0Aus Sicht der Steuerverwaltung soll auch dieses Instrument lediglich einen ersten Anhaltspunkt f\u00fcr die Bewertung liefern und gegebenenfalls einen Dialog mit der Finanzverwaltung \u00fcber etwaige sonstige individuelle Kriterien er\u00f6ffnen, die zu einer abweichenden Bewertung f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n

Sollte zwischen der Finanzverwaltung und dem Steuerb\u00fcrger keine Einigkeit erzielt werden, so hat gegebenenfalls ein Finanzgericht zu entscheiden. Dieses hat aber in der Regel nicht selbst das n\u00f6tige Fachwissen um den Verkehrswert zu ermitteln, sondern ist auf Sachverst\u00e4ndigengutachten angewiesen. Die gerichtliche Anordnung von Verkehrswertgutachen ist dabei allerdings \u00e4u\u00dferst selten. Vielmehr werden in der Praxis regelm\u00e4\u00dfig auch vom Steuerb\u00fcrger selbst eingeholte Gutachten akzeptiert, wenn diese von einem gerichtlich vereidigten Sachverst\u00e4ndigen angefertigt wurden. Auch bevor es \u00fcberhaupt zu einem Finanzprozesses kommt, erkennt die Steuerverwaltung in der Regel derartige Individualgutachten an. Die Anfertigung derartiger Gutachten empfiehlt sich daher insbesondere bei besonders atypischen Immobilien, in der Regel auch bei Luxusimmobilien, die in den Vergleichsstatistiken grunds\u00e4tzlich nicht erfasst sind.<\/p>\n

Abschlie\u00dfend ist darauf hinzuweisen, dass sich der franz\u00f6sische Fiskus erfahrungsgem\u00e4\u00df mehr auf die \u00dcberpr\u00fcfung des Immobilienwertes im Rahmen der Schenkungs- und Erbschaftssteuer konzentriert, als auf die \u00dcberpr\u00fcfung bei der Verm\u00f6genssteuer (ISF). Dies erkl\u00e4rt sich wohl vor allem aus dem Umstand, dass bei der ISF maximal 1,5% an Steuern zu holen sind, bei Schenkungen und Erbschaften allerdings bis zu 45%. Sp\u00e4testens Erbschaften oder Schenkungen sollten daher Anlass dazu geben, den erkl\u00e4rten Verkehrswert der Immobilie der Wirklichkeit anzupassen. Ferner empfiehlt es sich in diesem Rahmen gegebenenfalls auch, die Verm\u00f6genssteuer f\u00fcr die noch nicht verj\u00e4hrten Zeitr\u00e4ume nachzuerkl\u00e4ren, so dass das Risiko der Erhebung von Versp\u00e4tungszinsen und Strafzuschl\u00e4gen m\u00f6glichst reduziert wird. Verbunden werden kann diese Form der R\u00fcckkehr in die Steuerehrlichkeit auch mit einem Antrag auf Gnadenerlass der Versp\u00e4tungs- und Strafzuschl\u00e4ge. Die Behandlung dieses Antrags h\u00e4ngt, wie seine Bezeichnung bereits impliziert, von der individuellen Behandlung durch den zust\u00e4ndigen Steuerbeamten ab. Die Chancen auf milde Behandlung stehen hier allerdings ungleich besser, als wenn die Steuerverwaltung von sich aus t\u00e4tig wird.<\/p>\n

Stand:<\/u><\/em><\/strong> 01.11.2017<\/em><\/strong>
\nAutor:<\/u> Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat<\/em><\/strong><\/p>\n

Rechtlicher Hinweis:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/em>
\nDiese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollst\u00e4ndigkeit und soll lediglich einem ersten \u00dcberblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgem\u00e4\u00df kann daher f\u00fcr die hier gemachten Ausf\u00fchrungen keine Haftung \u00fcbernommen werden. F\u00fcr verbindliche Ausk\u00fcnfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sei es im Rahmen einer Schenkungs-, einer Erbschafts- oder im Rahmen der Verm\u00f6genssteuererkl\u00e4rung (ISF), oft erfordert es die steuerrechtliche Situation in Frankreich, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. 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