F\u00fcr die Vermietung einer Ferienwohnung in Frankreich hat der franz\u00f6sische Gesetzgeber dem Eigent\u00fcmer bzw. Vermieter einige zivilrechtliche und verwaltungsrechtliche H\u00fcrden in den Weg gestellt, die es zu meistern gilt. Die Verwaltungsrechtlichen Schranken bezwecken vor allem den Schutz von Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist. In den F\u00e4llen der zul\u00e4ssigen d.h. auch vom Staat gew\u00fcnschten Ferienvermietung ist allerdings sogar eine Klassifikation der Ferienwohnung m\u00f6glich und gew\u00fcnscht um den potentiellen G\u00e4sten eine Orientierung zu bieten.<\/p>\n
Vor Aufnahme der Ferienvermietung sollten folgende Punkte bedacht werden:<\/p>\n
I. Zivilrechtliche Hindernisse der Ferienvermietung<\/strong><\/p>\n Zun\u00e4chst ist daran zu denken, dass zivilrechtliche Gemeinschaftsregelungen der Ferienvermietung entgegenstehen k\u00f6nnen. In Frage kommt hierbei insbesondere das Wohnungseigentum. Hier ist die Satzung der Eigent\u00fcmergemeinschaft (r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/em>) auf entsprechende Regelungen zu untersuchen. Entsprechendes kann auch gelten bei in Frankreich sehr weit verbreiteten zivilrechtlichen Erschlie\u00dfungsgemeinschaften in Form des \u201elotissement\u201c. Hier sollte vor Aufnahme der Vermietung das jeweilige Lastenheft (cahier des charges<\/em>) auf etwaige Verbote untersucht werden. Sollte sich diesen Regelwerken ein Verbot entnehmen, k\u00f6nnte versucht werden \u00fcber die zust\u00e4ndigen Entscheidungsgremien m\u00f6glicherweise eine Regel\u00e4nderung herbeizf\u00fchren (zB. Beschluss durch die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft), was in der Regel aber eher aufw\u00e4ndig ist.<\/p>\n II. Verwaltungsrechtliche Anzeige- und Genehmigungspflichten von Ferienvermietungen in Frankreich<\/strong><\/p>\n Neben der etwaigen zivilrechtlichen Relevanz sind auch auf Ebene des Verwaltungsrechts in Hinblick auf die Ferienvermietung bestimmte Anzeige- und Genehmigungspflichten zu beachten.<\/p>\n 1. Anzeigepflicht (d\u00e9claration)<\/strong><\/p>\n Zun\u00e4chst gilt in ganz Frankreich eine allgemeine Anzeigepflicht f\u00fcr die sog. \u00ab Vermietung m\u00f6blierter Ferienwohnungen \u00bb (location d\u2019un meubl\u00e9 de tourisme<\/em>)<\/p>\n Nach Artikel L324-1-1 des franz\u00f6sischen Tourismusgesetzbuchs (Code du tourisme) ist jede Der Begriff der \u00abVermietung m\u00f6blierter Ferienwohnungen\u00a0\u00bb wird dabei wie folgt definiert\u00a0: Bei der Vermietung m\u00f6blierter Ferienwohnungen handelt es sich um die Vermietung einer m\u00f6blierten R\u00e4umlichkeit zu wiederholten, kurz dauernden (Tage, Wochen, Monaten) Wohnzwecken an eine Kundschaft, die dort keinen Wohnsitz begr\u00fcndet (\u00ab\u00a0La location d\u2019un meubl\u00e9 de tourisme est le fait de louer un local meubl\u00e9 destin\u00e9 \u00e0 l\u2019habitation de mani\u00e8re r\u00e9p\u00e9t\u00e9e pour de courtes dur\u00e9es (journ\u00e9e, semaine, mois) \u00e0 une client\u00e8le de passage qui n\u2019y \u00e9lit pas domicile<\/em>.\u00a0\u00bb)<\/p>\n Eine Ausnahme von dieser Anzeigepflicht besteht nur dann, wenn die betroffenen R\u00e4umlichkeiten dem Vermieter als Hauptwohnsitz dienen. F\u00fcr den Begriff des Hauptwohnsitzes wird angekn\u00fcpft an die Legaldefinition nach Art. 2 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 06\/07\/1989. Dabei handelt es sich um die Wohnung, die mindestens 8 Monate im Jahr vom Vermieter selbst bewohnt wird.<\/p>\n Die Anzeige hat bei der Gemeinde am Belegenheitsort der Immobilie \u00a0vor Aufnahme der Vermietungst\u00e4tigkeit zu erfolgen (d\u00e9claration pr\u00e9alable<\/em>).<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich kann das ma\u00dfgebliche Anmeldungsformular online bezogen werden \u00fcber www.service-public.fr<\/a><\/p>\n Zuwiderhandlungen k\u00f6nnen als Ordnungswidrigkeit verfolgt und mit Geldbu\u00dfe sanktioniert werden.<\/p>\n 2. Genehmigungspflicht (autorisation)<\/strong><\/p>\n In bestimmten Gemeinden besteht daneben auch eine Genehmigungspflicht f\u00fcr die Vermietung m\u00f6blierter Ferienwohnungen. Bei der Umwandlung von gew\u00f6hnlichem Wohnraum in eine Ferienimmobilie handelt es sich aus Sicht des franz\u00f6sischen Rechts n\u00e4mlich um eine Nutzungs\u00e4nderung (changement d\u2019usage<\/em>). Gesetzesgrundlage ist hierbei Artikel L631-7 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l\u2019habitation<\/em>).<\/p>\n Es handelt sich hierbei vor allem um die folgenden Gemeinden:<\/p>\n In diesen Gemeinden ist eine Genehmigung oft nur unter sehr strengen Auflagen zu erhalten. In Paris wird zum Beispiel eine entsprechende Genehmigung in der Regel nur dann erteilt, wenn der Eigent\u00fcmer sich verpflichtet gleichzeitig eine andere Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmoblie umzuwandeln.<\/p>\n Daneben k\u00f6nnen bestimmte Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, in denen die Wohnsituation angespannt ist (zones tendues<\/em>), \u00a0Genehmigungspflichten f\u00fcr anwendbar erkl\u00e4ren, Artikel L631-9 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l\u2019habitation<\/em>).<\/a> Die entsprechend klassifizierten Gemeinden lassen sich dem Dekret Nr. 2013-392 vom 10.05.2013<\/a> entnehmen. Zwar gilt dieses Dekret zun\u00e4chst \u00fcber Artikel 232 des allgemeinen Steuergesetzbuchs (Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>)<\/u> lediglich nur f\u00fcr die Strafsteuer f\u00fcr leerstehenden Wohnraum in den sog. \u00ab zone tendues\u00a0\u00bb<\/em>. \u00dcber L631-9 CCH wird aber auf die dort enthaltene Definition der \u00ab zone tendues\u00a0\u00bb<\/em>\u00a0(genauer:\u00a0\u00ab\u00a0zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants o\u00f9 existe un d\u00e9s\u00e9quilibre marqu\u00e9 entre l’offre et la demande de logements, entra\u00eenant des difficult\u00e9s s\u00e9rieuses d’acc\u00e8s au logement sur l’ensemble du parc r\u00e9sidentiel existant\u00a0\u00bb<\/em>) verwiesen.<\/p>\n Die dort aufgef\u00fchrten Gemeinden k\u00f6nnen eine Genehmigungspflicht anordnen, m\u00fcssen dies aber nicht. Vor Aufnahme der Vermietung sollte daher bei der Gemeinde jeweils angefragt werden, ob eine Genehmigungspflicht besteht.<\/p>\n Bei Versto\u00df gegen die Vorschriften drohen hohe Bu\u00dfgelder. Daneben darf auch daran erinnert werden, dass der Versicherungsschutz entf\u00e4llt, wenn eine Immobilie entgegen der zugelassenen Nutzung zu fremden Zwecken genutzt wird.<\/p>\n 3. Besonderes Registrierungsverfahren und Publikationspflicht <\/strong><\/p>\n Mit Gesetz Nr. 2016-1321 vom 07.10.2016 wurde zwei weitere Neuheiten eingef\u00fchrt (neuer Absatz 2 zu Art. 324-1-1 des franz\u00f6sischen Tourismusgesetzbuchs, Code du tourisme):<\/p>\n Ein Dekret Nr. n\u00b0 2017-678 vom 28.04.2017 f\u00fchrt n\u00e4here Regeln zum Verfahren der Registrierung auf, insbesondere:<\/p>\n Es ist vorgesehen, dass die Erkl\u00e4rung online \u00fcber den sogenannten \u00ab\u00a0t\u00e9l\u00e9service\u00a0\u00bb<\/em> des \u00f6rtlichen Rathauses (mairie<\/em>) erfolgen soll. Nach erfolgter Anmeldung erh\u00e4lt der Antragsteller eine aus 13 Zeichen bzw. Ziffern bestehende Registernummer, die bei Wohnungsannoncen und Aush\u00e4ngen stets anzugeben ist.<\/strong><\/p>\n Die neuen Vorschriften sind theoretisch bereits seit dem 01.05.2017 anwendbar. Allerdings konnten bis zum Tag der Erstellung des vorliegenden Artikels keine Gemeinden ausfindig gemacht werden, in den das Verfahren bereits f\u00fcr anwendbar erkl\u00e4rt wurde. Lediglich die Stadtverwaltung von Paris hat angek\u00fcndigt, ab 01.12.2017 den \u00ab\u00a0t\u00e9l\u00e9service\u00a0\u00bb<\/em> in Betrieb zu nehmen, mit allen darauf folgenden Verpflichtungen. <\/strong>Vorerst bleibt es daher in den Gemeinden bei der allgemeinen Anzeigepflicht, wie oben unter Ziff. 2.1 dargestellt. Vor Aufnahme der Ferienvermietung sollte allerdings bei der Gemeinde zuk\u00fcnftig stets konkret angefragt werden, welche Erkl\u00e4rungspflichten gelten.<\/p>\n III. Touristische Klassifikation<\/strong><\/p>\n Schlie\u00dflich kann eine Ferienimmobilie zum Zweck der besseren Vermarktung auch besonders klassifiziert werden.<\/p>\n Die Klassifikation als \u00ab\u00a0meubl\u00e9 de tourisme\u00a0\u00bb<\/em> hat wie auch alle anderen Klassifikationen von touristischen Unterk\u00fcnften zum Ziel, dem Gast einen Anhaltspunkt f\u00fcr den vorhandenen Komfort und die daneben gebotenen Dienste vermitteln. Die touristische Klassifikation stellt daher vor allem ein Vermarktungsinstrument dar. Daneben sind mit der Klassifikation einige Steuervorteile verbunden: Zum einen kann im Rahmen der Pauschalversteuerung (MICRO-BIC) ohne jeden Nachweis Betriebsausgaben von 71% abgesetzt werden. Ferner kann auch eine Befreiung von der Grund- und Wohnsteuer erfolgen, wenn sich die Immobilie zus\u00e4tzlich in einer Zone landwirtschaftlicher Wiederbelebung (zones de revitalisation rurale<\/em>) befindet\u00a0 (Artikel 1407 III, 1383 E bis CGI).<\/p>\n Die Klassifikation unterteilt sich in 5 Kategorien (1 bis 5 Sterne), sie ist freiwillig und hat eine G\u00fcltigkeit von 5 Jahren.<\/p>\n Die Klassifikationstabelle enth\u00e4lt 112 Kriterien in 3 gro\u00dfen Gruppen\u00a0: Ausstattung, Dienste gegen\u00fcber dem Gast sowie Zugang und Nachhaltigkeit. Jede Frage in Zusammenhang mit der Anwendung dieser Kriterien ist zu richten an die franz\u00f6sische Tourismuszentrale (ATOUT France<\/em>), eine zivilrechtliche Interessengemeinschaft, der vom Staat die Aufgabe \u00fcbertragen wurde, die Klassifikation aller Tourismuseinrichtungen zu verwalten.<\/p>\n Der Vermieter, der die Vornahme einer Klassifikation w\u00fcnscht, hat sich an einen Dienstleister zu wenden, dem entweder durch das sog. Franz\u00f6sische Akkreditierungskommitee (COFRAC<\/em>) entsprechende Qualifikation verliehen wurde oder an eine Einrichtung im Sinn des Artikels L. 324-1 Nr. 2 des Toursmusgesetzbuchs (Code du tourisme<\/em>). Die Liste mit den entsprechenden Einrichtungen kann abgerufen werden unter: https:\/\/www.classement.atout-france.fr\/ <\/a><\/p>\n Nach durchgef\u00fchrter Besichtigung erfolgt ein Klassifikationsvorschlag. Der Vermieter hat 15 Tage Zeit diesem Vorschlag zu widersprechen, andernfalls gilt er als akzeptiert. Die Klassifikationsentscheidungen werden monatlich auf elektronischem Weg durch die mit der Klassifikation beauftragten Einrichtungen an die Tourismusabteilungen der betroffenen D\u00e9partements \u00fcbertragen, denen die Aufgabe zukommt die Listen der \u00d6ffentlichkeit\u00a0 zug\u00e4nglich zu machen.<\/p>\n Zu beachten sind schlie\u00dflich auch die Steuerrechtlichen Erkl\u00e4rungspflichten im Zusammenhang mit der Vermietung einer Ferienimmobilie in Frankreich. Diese sind Gegenstand einer gesonderten Abhandlung.<\/p>\n Stand:<\/u><\/em><\/strong> 01.11.2017<\/em><\/strong>
\n\u00ab Vermietung m\u00f6blierter Ferienwohnungen \u00bb anzeigepflichtig.<\/p>\n\n
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\nAutor:<\/u> Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat<\/em><\/strong><\/p>\n