Insbesondere bei der rechtlichen Pr\u00fcfung im Rahmen des Ankaufs einer franz\u00f6sischen Immobilie stellt sich nicht selten heraus, dass bestehende Bauwerke unter Missachtung der Vorschriften des franz\u00f6sischen Bauordnungsrechts errichtet wurden.<\/p>\n
Fraglich ist, welche rechtlichen Konsequenzen sich aus einer derartigen Rechtswidrigkeit f\u00fcr den Erwerber bzw. Eigent\u00fcmer der Immobilie ergeben. Auf diese Frage soll der vorliegende Artikel Antworten erteilen.<\/p>\n
Zun\u00e4chst ist besonders festzuhalten, dass als illegal oder rechtswidrig \u00a0im franz\u00f6sischen Bauordnungsrecht solche Bauwerke bezeichnet werden, die nach 1943 ohne Baugenehmigung errichtet wurden, und solche Bauwerke, die zwar auf der Grundlage einer grunds\u00e4tzlich erteilten Baugenehmigung errichtet wurden, in der Ausf\u00fchrung mit den Vorgaben dieser Baugenehmigung allerdings nicht \u00fcbereinstimmen.<\/p>\n
Diese illegalen und rechtswidrigen Bauten sind verschiedenen Typen von Sanktionen ausgesetzt, die unterschiedlichen Verj\u00e4hrungsregeln unterliegen:<\/p>\n
I. Strafrechtliche Sanktionen<\/strong><\/p>\n Die Errichtung eines rechtswidrigen Bauwerks stellt eine Straftat dar, die vor den Strafgerichten verfolgt wird (Artikel L. 480-1 fortfolgende des franz\u00f6sischen Bauordnungsgesetzbuchs \u201eCode de l\u2019urbanisme\u201c). Folgende Strafen k\u00f6nnen verh\u00e4ngt werden: Geldstrafe oder im Wiederholungsfall Freiheitsstrafe einerseits (Artikel L. 480-4) oder aber auch Anordnung regelgerechter Instandsetzung oder Abriss des Bauwerks (article L. 480-5).<\/p>\n Sind die Arbeiten noch im Gang, kann auf Anweisung der Staatsanwaltschaft oder des B\u00fcrgermeisters die Unterbrechung angeordnet werden. (Article L.480-2).<\/p>\n Wie jedes Strafdelikt verj\u00e4hrt es innerhalb von 3 Jahren (Artikel 8 des Strafprozessgesetzbuchs, Code de la proc\u00e9dure p\u00e9nale). Folglich muss die Rechtswidrigkeit der Arbeiten innerhalb einer Frist von 3 Jahren seit der Beendigung der Arbeiten festgestellt werden.<\/p>\n Ist diese Frist verstrichen, kommt eine strafrechtliche Verfolgung nicht mehr in Betracht.<\/p>\n Es ist zu beachten, dass die Beendigung der Arbeiten ein Sachverhaltsumstand ist, der vom betroffenen Eigent\u00fcmer zu beweisen ist.<\/p>\n II. Zivilrechtliche Sanktionen<\/strong><\/p>\n 1. Zivilrechtliche Sanktionen auf Initiative von dritten Privatpersonen<\/strong><\/p>\n Jede Person, die aufgrund der Fertigstellung einer rechtswidrigen Bebauung einen pers\u00f6nlichen Schaden erleidet, kann den Urheber des Bauwerks gem\u00e4\u00df Artikel 1382 des franz\u00f6sischen Zivilgesetzbuchs (Code civil, fortan kurz: Cc) verklagen. Hierf\u00fcr ist es n\u00f6tig, dass das Bauwerk eine Regel des Bauordnungsrechts verletzt und dass der Kl\u00e4ger nachweist, dass diese Verletzung einen kausalen Schaden nach sich zieht.<\/p>\n Dieses Recht verj\u00e4hrt innerhalb von 5 Jahren beginnend mit der Kenntnisnahme der Tatsachen, auf die der Anspruch gest\u00fctzt werden kann, Artikel 2224 Cc.<\/p>\n 2. Zivilrechtliche Sanktionen auf Initiative der Verwaltung<\/strong><\/p>\n Auf der Grundlage des Artikels L480-14 Code de l\u2019urbanisme kann die Verwaltung das \u00f6rtliche Landgericht anrufen und den Abbruch oder die Konformit\u00e4tsherstellung verlangen, wenn das Bauwerk ohne Genehmigung oder unter Mi\u00dfachtung der Vorgaben einer Genehmigung errichtet wurde oder auch dann wenn keine Genehmigung erforderlich war aber die Vorschrift des Artikels L421-8 mi\u00dfachtet wurde. Dieses Rechts verj\u00e4hrt innerhalb von 10 Jahren seit Fertigstellung des Bauwerks. Hierf\u00fcr beweispflichtig ist der Eigent\u00fcmer.<\/p>\n III. Die verwaltungsrechtlichen Sanktionen<\/strong><\/p>\n 1. Versagung des Antrags auf Errichtung prinzipiell genehmigungsf\u00e4higer weiterer Bauten auf demselben Grundst\u00fcck<\/strong><\/p>\n Soweit ein Grundst\u00fcck mit einem rechtswidrigen Bauwerk bebaut ist, kann die Verwaltung die Erteilung einer Genehmigung f\u00fcr den Bau eines weiteren oder erweiternden Bauwerks auf dem gleichen Grundst\u00fcck versagen, auch wenn diese Erweiterung alleine prinzipiell genehmigungsf\u00e4hig w\u00e4re, solange nicht die urspr\u00fcngliche rechtswidrige Bebauung bauordnungsrechtlich regularisiert. wird.<\/p>\n Wenn allerdings zwischen der Fertigstellung der rechtswidrigen Bebauung und dem neuen Genehmigungsantrag eine Frist von mindestens 10 Jahren liegt, kann sich die Verwaltung nicht mehr auf die Rechtswidrigkeit der urspr\u00fcnglichen Bebauung berufen, um die neue Genehmigung abzulehnen. Der Gesetzgeber hat hier eine vollumf\u00e4ngliche Verj\u00e4hrung vorgesehen.<\/p>\n Der Gesetzgeber hat allerdings bestimmte Sachlagen vorgesehen, in denen die Verj\u00e4hrungsregel wiederum nicht anzuwenden ist, Artikel L421-9 Code de l\u2018urbanisme. Es handelt sich um die folgenden F\u00e4lle:<\/p>\n 2. Versagung des Anschlusses an die \u00f6ffentlichen Versorgungsnetze<\/strong><\/p>\n Soweit ein Grundst\u00fcck mit einem rechtswidrigen Bauwerk bebaut ist, kann der Anschluss an die Versorgungsnetze versagt werden, Artikel L111-12 Code de l\u2019urbanisme.<\/p>\n 3. Versagung des Wiederaufbaus nach Zerst\u00f6rung<\/strong><\/p>\n Artikel L111-15 des Code de l\u2019urbanisme bestimmt w\u00f6rtlich : \u00ab Wenn ein Geb\u00e4ude, das rechtm\u00e4\u00dfig errichtet wurde, zerst\u00f6rt oder abgerissen wird, ist sein Wiederaufbau innerhalb einer Frist von 10 Jahren zu genehmigen, auch wenn Vorschriften des Bauordnungsrechts dem entgegenstehen, es sei denn der kommunale Raumordnungsplan, der \u00f6rtliche Bebauungsplan oder der Plan zur Vorbeugung gegen Natur- und Technologierisiken sieht anderes vor. \u00bb<\/em><\/p>\n Im Gegenschluss hierzu wird gefolgt, dass das Recht zum Wiederaufbau versagt wird, wenn das Bauwerk urspr\u00fcnglich rechtswidrig erbaut wurde.<\/p>\n Auch diese Sanktion unterliegt keiner Verj\u00e4hrung.<\/p>\n IV. Steuer- bzw. Abgabenrechtliche Sanktion<\/strong><\/p>\n Die Gemeinde kann auch bei illegalen Bauten, die bei legalen Bauten zu zahlenden Erschlie\u00dfungskosten erheben. Die Erhebung von Erschlie\u00dfungsabgaben verj\u00e4hrt mit Ablauf des sechsten Jahres, das auf die bauliche Fertigstellung des Geb\u00e4udes folgt, wobei auch hier der Eigent\u00fcmer die Beweislast f\u00fcr das Datum der tats\u00e4chlichen Fertigstellung tr\u00e4gt.<\/p>\n <\/p>\n Stand:<\/u><\/em><\/strong> 01.11.2017<\/em><\/strong>\n
\nAutor:<\/u> Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat<\/em><\/strong><\/p>\n