{"id":1228,"date":"2025-02-23T22:17:02","date_gmt":"2025-02-23T21:17:02","guid":{"rendered":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/?p=1228"},"modified":"2025-02-26T11:13:29","modified_gmt":"2025-02-26T10:13:29","slug":"loi-le-meur-und-loi-des-finances-2025-auswirkungen-auf-die-besteuerung-von-vermietungsertraegen-von-ferienwohnungen-und-gewinnbesteuerung-bei-spaeterem-verkauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/2025\/02\/23\/loi-le-meur-und-loi-des-finances-2025-auswirkungen-auf-die-besteuerung-von-vermietungsertraegen-von-ferienwohnungen-und-gewinnbesteuerung-bei-spaeterem-verkauf\/","title":{"rendered":"LOI LE MEUR und LOI DES FINANCES 2025 \u2013 Auswirkungen auf a) die Besteuerung von Vermietungsertr\u00e4gen von Ferienwohnungen und b) Gewinnbesteuerung bei sp\u00e4terem Verkauf"},"content":{"rendered":"

Das franz\u00f6sische Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025)<\/a> wurde am 14.02.2025 ver\u00f6ffentlicht und ist seit dem 16.02.2025 in Kraft. Bereits am 19.11.2024 wurde das sog. LE MEUR-GESETZ (LOI LE MEUR) <\/a>ver\u00f6ffentlicht, welches seit dem 20.11.2024 in Kraft ist. Das Zusammenspiel beider Gesetze hat erhebliche Auswirkungen sowohl auf die zuk\u00fcnftige Besteuerung der Eink\u00fcnfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen als auch auf die Besteuerung der Wertzuw\u00e4chse, die beim Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie erzielt werden. In vielen F\u00e4llen wird sich die Steuerlast in der Zukunft erheblich erh\u00f6hen.<\/p>\n

Betroffen sind all diejenigen, die ihre franz\u00f6sische Immobilie m\u00f6bliert vermieten, unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um eine dauerhafte m\u00f6blierte Vermietung oder eine gelegentliche Ferienvermietung handelt.<\/p>\n

I. Bisherige Rechtslage:<\/u> <\/strong><\/p>\n

Die Vermietung von m\u00f6blierten Wohnungen, insbesondere von Ferienwohnungen, durch Steuerausl\u00e4nder (non-r\u00e9sidents) im Sinn des franz\u00f6sischen Rechts f\u00e4llt in der Regel unter das Statut der sog. \u201elocation meubl\u00e9e non-professionnelle\u201c (LMNP), insbesondere dann, wenn die Bruttoeink\u00fcnfte im Jahr unter 23.000 \u20ac liegen.<\/p>\n

Dieses Statut bot bisher erhebliche Steuervorteile und zwar sowohl bei der Besteuerung der laufenden Mieteink\u00fcnfte als auch bei der Versteuerung von Wertzuw\u00e4chsen beim Verkauf der Immobilie:<\/p>\n

1. Einkommensteuer auf Ertr\u00e4ge aus m\u00f6blierter Vermietung<\/strong><\/p>\n

Die laufenden Ertr\u00e4ge aus der Vermietung unterlagen und unterliegen auch weiterhin den Grunds\u00e4tzen der Versteuerung von gewerblichen Eink\u00fcnften (sog. b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux, kurz: BIC), bei der zur Ermittlung des steuerbaren Einkommens je nach Sachlage zwei alternative Methoden zur Anwendung kommen:<\/p>\n

– Pauschalversteuerung \u201emicro-BIC\u201c:<\/strong> Bei Jahresmietums\u00e4tzen bis zu bestimmten H\u00f6chstbetr\u00e4gen muss der Steuerb\u00fcrger nur den Bruttoumsatz erkl\u00e4ren. Das Finanzamt wendet dann automatisch und ohne jeden weiteren Nachweis eine besondere Werbungskostenpauschale bzw. einen Freibetrag (abattement) an. Bisher betrug die allgemeine Einkommensgrenze f\u00fcr das micro-BIC Verfahren 77.700 \u20ac mit einem pauschalen Werbungskostenabzug von 50%. F\u00fcr klassifizierte Ferienwohnungen (meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s) und G\u00e4stezimmervermietungen (location des chambres d\u2019h\u00f4tes) lag die Einkommensgrenze bisher bei 188.700 \u20ac bei einem pauschalen Werbungskostenabzug von 71%.<\/p>\n

– Realversteuerung \u201er\u00e9gime r\u00e9el\u201c:<\/strong> Werden die Schwellenh\u00f6chstbetr\u00e4ge f\u00fcr das MICRO-BIC verfahren \u00fcberschritten oder w\u00e4hlt der Steuerpflichtige diese Option explizit, kommt es zur sog. Realversteuerung, die die Erstellung einer Bilanz erfordert. Dabei werden die Einnahmen den nachgewiesenen Ausgaben gegen\u00fcberstellt, einschlie\u00dflich von Abschreibungen (amortissements) f\u00fcr die Abnutzung der vermieteten Geb\u00e4ude nach den hierf\u00fcr geltenden besonderen Grunds\u00e4tzen.<\/p>\n

2. Wertzuwachssteuer beim Verkauf:<\/strong><\/p>\n

Beim Verkauf der Immobilie wurde zur Berechnung der sog. Wertzuwachssteuer (imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re) als Besteuerungsgrundlage grunds\u00e4tzlich die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis einschlie\u00dflich Erwerbsnebenkosten angesetzt. Von dem so ermittelten Gewinn konnten dann auch noch die Aufwendungen f\u00fcr Neuerrichtungs-, Wiederaufbau- und Verbesserungenarbeiten abgezogen werden, die der Verk\u00e4ufer seit dem urspr\u00fcnglichen Erwerb der Immobilie gemacht hat, bzw. die 15% Pauschale f\u00fcr solche Arbeiten, wenn der Verkauf nach mehr als 5 Jahren Haltedauer erfolgt.<\/p>\n

Auf den so ermittelten Gewinn k\u00f6nnen dann zus\u00e4tzlich noch j\u00e4hrliche Abschl\u00e4ge in Abh\u00e4ngigkeit der Haltedauer vorgenommen werden, die zur vollst\u00e4ndigen Steuerfreiheit nach einer Haltedauer von 22 Jahren (bzgl. Einkommensteuer) bzw. 30 Jahren (bzgl. der Sozialabgaben) f\u00fchren.<\/p>\n

Die im Rahmen der Vermietung geltend gemachten Abschreibungen (amortissements) mussten dabei bisher nicht dem steuerbaren Gewinn hinzugerechnet werden. Lediglich soweit vom Eigent\u00fcmer Ausgaben f\u00fcr seit dem Erwerb der Immobilie erfolgte Errichtungs-, Wiederaufbau- und Verbesserungensarbeiten bereits im Rahmen der Versteuerung von Mieteink\u00fcnften abgeschrieben wurden, durften diese im Rahmen der Wertzuwachssteuer nicht erneut vom Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn abgesetzt werden (Art. 150 VB II 4\u00b0 CGI in der Fassung vom 01.01.2017 bis 16.02.2025).<\/p>\n

Man betrachtete daher das LMNP-Statut bisher als ein hybrides System, bei dem im Rahmen der Besteuerung der laufenden Mieteink\u00fcnfte umfangreiche Abschreibungen insbesondere des Geb\u00e4udewertes vorgenommen werden konnten, ohne dass diese Abschreibungen dann beim Verkauf Gewinnerh\u00f6hend ber\u00fccksichtigt werden mussten. Auf beiden Besteuerungsebenen konnte die Steuer daher sehr wirksam optimiert werden.<\/p>\n

II. \u00c4nderungen durch das Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025) und das Gesetz LE MEUR (loi LE MEUR)<\/strong><\/p>\n

Der Gesetzgeber hat mit dem LE MEUR Gesetz und dem Haushaltsgesetz 2025 nunmehr auf beiden Ebenen der Besteuerung erhebliche \u00c4nderungen eingef\u00fchrt, die voraussichtlich zu einer erheblichen Mehrbelastung f\u00fchren werden.<\/p>\n

1. Einkommensteuer (imp\u00f4t sur le revenu): \u00c4nderung der Einkommensgrenzen und Werbungskostenpauschale im \u201emicro-BIC\u201c Verfahren durch das LE MEUR Gesetz (LOI LE MEUR)<\/strong><\/p>\n

Ab dem Veranlagungsjahr 2025 wurden f\u00fcr die Besteuerung der laufenden Mieteink\u00fcnfte im Rahmen des micro-BIC Verfahrens sowohl die Einkommensgrenzen, als auch die pauschalen Werbungskostenabz\u00fcge erheblich reduziert.<\/p>\n

Im Rahmen der Reformdiskussionen war urspr\u00fcnglich beabsichtigt, bei nicht klassifizierte Ferienwohnungen (meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s) zwischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (zones tendues) und anderen Gebieten zu unterschieden. Dies wurde in der endg\u00fcltigen Fassung allerdings wiederum verworfen.<\/p>\n

Die \u00c4nderungen gelten f\u00fcr die Steuern der im Veranlagungsjahr 2025 erzielten Mietertr\u00e4ge, f\u00fcr die dann in 2026 die Steuererkl\u00e4rung abgegeben werden muss. F\u00fcr die in 2025 abzugebende Erkl\u00e4rung der Eink\u00fcnfte aus dem Veranlagungszeitraum 2024 bleibt es bei der alten Regelungen. Hier wurden zwar urspr\u00fcnglich bereits durch das Haushaltsgesetz 2024 ebenfalls neue Regeln verabschiedet, die aber nun mit dem Haushaltsgesetz 2025 r\u00fcckwirkend wieder aufgehoben wurden. Der Gesetzgeber hatte hier n\u00e4mlich versehentlich den falschen Gesetzesentwurf verabschiedet, was zu erheblichen Irritationen f\u00fchrte. Durch die nunmehrige Aufhebung kommt es aber letztendlich bei der bis Mai 2025 abzugebende Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr die im Veranzlagunszeitraum 2024 erzielten Eink\u00fcnfte also doch wieder zur Anwendung der Regeln, die bis 2023 galten (siehe Darstellung oben Ziff. I).<\/p>\n

Die jeweils geltenden Betr\u00e4ge und Werte k\u00f6nnen der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u00a0<\/td>\n\n

Pauschaler Werbungskostenabzug<\/strong><\/p>\n

\u00a0micro BIC<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Einkommensgrenzen<\/strong><\/p>\n

micro BIC<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Ertr\u00e4ge aus 2024,<\/strong><\/p>\n

zu erkl\u00e4ren in 2025<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Ertr\u00e4ge aus 2025,<\/strong><\/p>\n

zu erkl\u00e4ren in 2026<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Ertr\u00e4ge aus 2024,<\/strong><\/p>\n

zu erkl\u00e4ren in 2025<\/strong><\/p>\n<\/td>\n

\n

Ertr\u00e4ge aus 2025,<\/strong><\/p>\n

zu erkl\u00e4ren in 2026<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Nicht klassifizierte Ferienwohnungen<\/p>\n

(Meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s)<\/p>\n<\/td>\n

\n

50%<\/p>\n<\/td>\n

\n

30%<\/p>\n<\/td>\n

\n

77 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n

\n

15 000 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Klassifizierte Ferienwohnungen<\/p>\n

(Meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s)<\/p>\n<\/td>\n

\n

71%<\/p>\n<\/td>\n

\n

50%<\/p>\n<\/td>\n

\n

188 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n

\n

77 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

G\u00e4stezimmervermietung<\/p>\n

(Location de chambres d’h\u00f4tes)<\/p>\n<\/td>\n

\n

71%<\/p>\n<\/td>\n

\n

50%<\/p>\n<\/td>\n

\n

188 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n

\n

77 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Langfristige m\u00f6blierte Vermietungen<\/p>\n

(Locations meubl\u00e9es longue dur\u00e9e)<\/p>\n<\/td>\n

\n

50%<\/p>\n<\/td>\n

\n

50%<\/p>\n<\/td>\n

\n

77 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n

\n

77 700 \u20ac<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Unabh\u00e4ngig von diesen \u00c4nderungen k\u00f6nnte es f\u00fcr Kurzzeitvermieter, die auch nach den neuen Bestimmungen unter die micro-BIC-Regelung fallen, von Vorteil sein, in der Zukunft f\u00fcr\u00a0die Realbesteuerung zu optieren, da diese in den meisten F\u00e4llen\u00a0wesentlich h\u00f6here Abschreibungsm\u00f6glichkeiten bietet.<\/p>\n

Daneben werden eine Reihe von Vermietern\u00a0aufgrund der erheblich niedrigeren Einkommensgrenze ab 2025 gezwungen sein, in das System der Realversteuerung zu wechseln.<\/p>\n

Betroffene Vermieter sollten sich an franz\u00f6sische Buchhalter (expert-comptable) bzw. entsprechend spezialisierte Buchhaltungsdienstleister im Internet wenden, um die erforderlichen Erkl\u00e4rungen abgeben und Gesch\u00e4ftsabschl\u00fcsse erstellen zu lassen.<\/p>\n

2. Wertzuwachssteuer (plus-values immobili\u00e8res): Reintegration der Abschreibungen in den zu versteuernden Wertzuwachs durch das Haushaltsgesetz 2025 (LOI DES FINANCES 2025)<\/strong><\/p>\n

Wie vorstehend dargestellt,\u00a0wurden\u00a0bisher die im Rahmen der Vermietung auf den Geb\u00e4udewert vorgenommen Abschreibungen im Fall des sp\u00e4teren Verkaufs bei der Berechnung des steuerbaren Wertzuwachses grunds\u00e4tzlich nicht Gewinnerh\u00f6hend ber\u00fccksichtigt. Vielmehr konnte auch im Fall von Geb\u00e4udeabschreibungen im Rahmen der Versteuerung von Vermietungseink\u00fcnften bei sp\u00e4terem Verkauf im Rahmen der Ermittlung des steuerbaren Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns der urspr\u00fcngliche Kaufpreis f\u00fcr Grundst\u00fcck und Baubestand in voller H\u00f6he vom Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s abgezogen werden.<\/p>\n

Diese Situation hat sich jedoch seit der Verabschiedung des\u00a0Haushaltsgesetzes 2025\u00a0grundlegend ge\u00e4ndert. Artikel 84 dieses Gesetzes sieht\u00a0n\u00e4mlich\u00a0vor, dass der Betrag der abgezogenen Abschreibungen im Falle eines Verkaufs der Immobilie bei der Berechnung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns wieder einbezogen werden muss. Technisch soll dies nach dem Wortlaut der Vorschrift dadurch erfolgen, dass im Rahmen der Wertzuwachssteuerberechnung der Wert der erfolgten Abschreibungen vom urspr\u00fcnglichen Erwerbspreis abzuziehen ist (Art. 150 VB III. CGI in neuer Fassung).<\/p>\n

Abgesehen davon, dass diese Hinzurechnung zu h\u00f6heren Wertzuwachssteuern f\u00fchren d\u00fcrfte, wird die Abwicklung der Steuerberechnung ganz erheblich verkompliziert.<\/p>\n

Insbesondere stellt sich die Frage, ob diese Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung der Wertzuwachssteuer auch anzuwenden ist, wenn die Versteuerung der Mieteink\u00fcnfte im Rahmen des pauschalen micro-BIC Verfahrens erfolgt ist. Einige Stimmen der Literatur scheinen dies zu bejahen, da Art. 50-0 CGI darauf verweist, dass die Werbungskostenpauschalen (abattement) im Rahmen des micro-BIC Verfahrens so zu betrachten sind, als seien in ihnen lineare Abschreibungen enthalten (amortissements pratiqu\u00e9s selon le mode lin\u00e9aire). Es fragt sich allerdings, wie konkret in der Praxis diese Abschreibungen aus den Werbungskostenpauschalen herauszurechnen sind.<\/p>\n

Auf die f\u00fcr die Berechnung der Steuer im Rahmen des Verkaufs zust\u00e4ndigen Notare kommt also einiges an neuer Arbeit zu. Es bleibt abzuwarten, wie die Praxis hierauf reagiert. Die Vorschrift ist unmittelbar f\u00fcr alle Verk\u00e4ufe in Kraft getreten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes notariell verbrieft werden.<\/p>\n

Der guten Ordnung halber darf darauf hingewiesen werden, dass neuen Regeln der Reintegration der Abschreibungen nur die Personen betrifft, die die Vermietung der Immobilie im Rahmen der sog. location meubl\u00e9e non-professionnelle (LMNP) betreiben. Nicht betroffen von den Neuerungen sind hingegen Vermieter, die die m\u00f6blierte Vermietung professionell betreiben (location meubl\u00e9e professionnelle, kurz: LMP), und Vermietungsgesellschaften, deren Vermietungseintr\u00e4ge der K\u00f6rperschaftsteuer (imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s) unterfallen, bei diesen war die Reintegration der Abschreibungen auch vorher schon vorgeschrieben.<\/p>\n

Fazit:<\/strong> Alles in allem sind dies keine gute Nachrichten f\u00fcr Eigent\u00fcmer, die Eink\u00fcnfte aus der Vermietung ihrer franz\u00f6sischen Ferienimmobilie erzielen und in der Zukunft nicht nur mit h\u00f6heren Steuern, sondern auch mit h\u00f6herer b\u00fcrokratischem Aufwand belastet werden. Bevor zuk\u00fcnftig eine Vermietert\u00e4tigkeit aufgenommen wird oder eine zuvor als Ferienwohnung vermietete Immobilie verkauft wird, sollten die Folgen der dargestellten Gesetzes\u00e4nderungen rechtzeitig bedacht werden.<\/p>\n

Stand:<\/u><\/em><\/strong> 23.02.2025<\/em><\/strong>
Autor:<\/u> Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat<\/em><\/strong><\/p>\n

Rechtlicher Hinweis:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong><\/em>
Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollst\u00e4ndigkeit und soll lediglich einem ersten \u00dcberblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgem\u00e4\u00df kann daher f\u00fcr die hier gemachten Ausf\u00fchrungen keine Haftung \u00fcbernommen werden. F\u00fcr verbindliche Ausk\u00fcnfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Das franz\u00f6sische Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025) wurde am 14.02.2025 ver\u00f6ffentlicht und ist seit dem 16.02.2025 in Kraft. Bereits am 19.11.2024 wurde das sog. LE MEUR-GESETZ (LOI LE MEUR) ver\u00f6ffentlicht, welches seit dem 20.11.2024 in Kraft ist. Das Zusammenspiel beider Gesetze hat erhebliche Auswirkungen sowohl auf die zuk\u00fcnftige Besteuerung der Eink\u00fcnfte aus der Vermietung … Weiterlesen …<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"generate_page_header":"","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1228","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-unkategorisiert"],"yoast_head":"\nLOI LE MEUR und LOI DES FINANCES 2025 \u2013 Auswirkungen auf a) die Besteuerung von Vermietungsertr\u00e4gen von Ferienwohnungen und b) Gewinnbesteuerung bei sp\u00e4terem Verkauf - Cabinet Vigier<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"LOI LE MEUR und LOI DES FINANCES 2025 \u2013 Auswirkungen auf a) die Besteuerung von Vermietungsertr\u00e4gen von Ferienwohnungen und b) Gewinnbesteuerung bei sp\u00e4terem Verkauf\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/cabinet-vigier.com\/de\/2025\/02\/23\/loi-le-meur-und-loi-des-finances-2025-auswirkungen-auf-die-besteuerung-von-vermietungsertraegen-von-ferienwohnungen-und-gewinnbesteuerung-bei-spaeterem-verkauf\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"LOI LE MEUR und LOI DES FINANCES 2025 \u2013 Auswirkungen auf a) die Besteuerung von Vermietungsertr\u00e4gen von Ferienwohnungen und b) Gewinnbesteuerung bei sp\u00e4terem Verkauf - 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