LOI LE MEUR und LOI DES FINANCES 2025 – Auswirkungen auf a) die Besteuerung von Vermietungserträgen von Ferienwohnungen und b) Gewinnbesteuerung bei späterem Verkauf

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Das französische Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025) wurde am 14.02.2025 veröffentlicht und ist seit dem 16.02.2025 in Kraft. Bereits am 19.11.2024 wurde das sog. LE MEUR-GESETZ (LOI LE MEUR) veröffentlicht, welches seit dem 20.11.2024 in Kraft ist. Das Zusammenspiel beider Gesetze hat erhebliche Auswirkungen sowohl auf die zukünftige Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen als auch auf die Besteuerung der Wertzuwächse, die beim Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie erzielt werden. In vielen Fällen wird sich die Steuerlast in der Zukunft erheblich erhöhen.

Betroffen sind all diejenigen, die ihre französische Immobilie möbliert vermieten, unabhängig davon, ob es sich um eine dauerhafte möblierte Vermietung oder eine gelegentliche Ferienvermietung handelt.

I. Bisherige Rechtslage:

Die Vermietung von möblierten Wohnungen, insbesondere von Ferienwohnungen, durch Steuerausländer (non-résidents) im Sinn des französischen Rechts fällt in der Regel unter das Statut der sog. „location meublée non-professionnelle“ (LMNP), insbesondere dann, wenn die Bruttoeinkünfte im Jahr unter 23.000 € liegen.

Dieses Statut bot bisher erhebliche Steuervorteile und zwar sowohl bei der Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte als auch bei der Versteuerung von Wertzuwächsen beim Verkauf der Immobilie:

1. Einkommensteuer auf Erträge aus möblierter Vermietung

Die laufenden Erträge aus der Vermietung unterlagen und unterliegen auch weiterhin den Grundsätzen der Versteuerung von gewerblichen Einkünften (sog. bénéfices industriels et commerciaux, kurz: BIC), bei der zur Ermittlung des steuerbaren Einkommens je nach Sachlage zwei alternative Methoden zur Anwendung kommen:

– Pauschalversteuerung „micro-BIC“: Bei Jahresmietumsätzen bis zu bestimmten Höchstbeträgen muss der Steuerbürger nur den Bruttoumsatz erklären. Das Finanzamt wendet dann automatisch und ohne jeden weiteren Nachweis eine besondere Werbungskostenpauschale bzw. einen Freibetrag (abattement) an. Bisher betrug die allgemeine Einkommensgrenze für das micro-BIC Verfahren 77.700 € mit einem pauschalen Werbungskostenabzug von 50%. Für klassifizierte Ferienwohnungen (meublés de tourisme classés) und Gästezimmervermietungen (location des chambres d’hôtes) lag die Einkommensgrenze bisher bei 188.700 € bei einem pauschalen Werbungskostenabzug von 71%.

– Realversteuerung „régime réel“: Werden die Schwellenhöchstbeträge für das MICRO-BIC verfahren überschritten oder wählt der Steuerpflichtige diese Option explizit, kommt es zur sog. Realversteuerung, die die Erstellung einer Bilanz erfordert. Dabei werden die Einnahmen den nachgewiesenen Ausgaben gegenüberstellt, einschließlich von Abschreibungen (amortissements) für die Abnutzung der vermieteten Gebäude nach den hierfür geltenden besonderen Grundsätzen.

2. Wertzuwachssteuer beim Verkauf:

Beim Verkauf der Immobilie wurde zur Berechnung der sog. Wertzuwachssteuer (impôt sur la plus-value immobilière) als Besteuerungsgrundlage grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten angesetzt. Von dem so ermittelten Gewinn konnten dann auch noch die Aufwendungen für Neuerrichtungs-, Wiederaufbau- und Verbesserungenarbeiten abgezogen werden, die der Verkäufer seit dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie gemacht hat, bzw. die 15% Pauschale für solche Arbeiten, wenn der Verkauf nach mehr als 5 Jahren Haltedauer erfolgt.

Auf den so ermittelten Gewinn können dann zusätzlich noch jährliche Abschläge in Abhängigkeit der Haltedauer vorgenommen werden, die zur vollständigen Steuerfreiheit nach einer Haltedauer von 22 Jahren (bzgl. Einkommensteuer) bzw. 30 Jahren (bzgl. der Sozialabgaben) führen.

Die im Rahmen der Vermietung geltend gemachten Abschreibungen (amortissements) mussten dabei bisher nicht dem steuerbaren Gewinn hinzugerechnet werden. Lediglich soweit vom Eigentümer Ausgaben für seit dem Erwerb der Immobilie erfolgte Errichtungs-, Wiederaufbau- und Verbesserungensarbeiten bereits im Rahmen der Versteuerung von Mieteinkünften abgeschrieben wurden, durften diese im Rahmen der Wertzuwachssteuer nicht erneut vom Veräußerungsgewinn abgesetzt werden (Art. 150 VB II 4° CGI in der Fassung vom 01.01.2017 bis 16.02.2025).

Man betrachtete daher das LMNP-Statut bisher als ein hybrides System, bei dem im Rahmen der Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte umfangreiche Abschreibungen insbesondere des Gebäudewertes vorgenommen werden konnten, ohne dass diese Abschreibungen dann beim Verkauf Gewinnerhöhend berücksichtigt werden mussten. Auf beiden Besteuerungsebenen konnte die Steuer daher sehr wirksam optimiert werden.

II. Änderungen durch das Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025) und das Gesetz LE MEUR (loi LE MEUR)

Der Gesetzgeber hat mit dem LE MEUR Gesetz und dem Haushaltsgesetz 2025 nunmehr auf beiden Ebenen der Besteuerung erhebliche Änderungen eingeführt, die voraussichtlich zu einer erheblichen Mehrbelastung führen werden.

1. Einkommensteuer (impôt sur le revenu): Änderung der Einkommensgrenzen und Werbungskostenpauschale im „micro-BIC“ Verfahren durch das LE MEUR Gesetz (LOI LE MEUR)

Ab dem Veranlagungsjahr 2025 wurden für die Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte im Rahmen des micro-BIC Verfahrens sowohl die Einkommensgrenzen, als auch die pauschalen Werbungskostenabzüge erheblich reduziert.

Im Rahmen der Reformdiskussionen war ursprünglich beabsichtigt, bei nicht klassifizierte Ferienwohnungen (meublés de tourisme non classés) zwischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (zones tendues) und anderen Gebieten zu unterschieden. Dies wurde in der endgültigen Fassung allerdings wiederum verworfen.

Die Änderungen gelten für die Steuern der im Veranlagungsjahr 2025 erzielten Mieterträge, für die dann in 2026 die Steuererklärung abgegeben werden muss. Für die in 2025 abzugebende Erklärung der Einkünfte aus dem Veranlagungszeitraum 2024 bleibt es bei der alten Regelungen. Hier wurden zwar ursprünglich bereits durch das Haushaltsgesetz 2024 ebenfalls neue Regeln verabschiedet, die aber nun mit dem Haushaltsgesetz 2025 rückwirkend wieder aufgehoben wurden. Der Gesetzgeber hatte hier nämlich versehentlich den falschen Gesetzesentwurf verabschiedet, was zu erheblichen Irritationen führte. Durch die nunmehrige Aufhebung kommt es aber letztendlich bei der bis Mai 2025 abzugebende Einkommensteuererklärung für die im Veranzlagunszeitraum 2024 erzielten Einkünfte also doch wieder zur Anwendung der Regeln, die bis 2023 galten (siehe Darstellung oben Ziff. I).

Die jeweils geltenden Beträge und Werte können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:

 

Pauschaler Werbungskostenabzug

 micro BIC

Einkommensgrenzen

micro BIC

Erträge aus 2024,

zu erklären in 2025

Erträge aus 2025,

zu erklären in 2026

Erträge aus 2024,

zu erklären in 2025

Erträge aus 2025,

zu erklären in 2026

Nicht klassifizierte Ferienwohnungen

(Meublés de tourisme non classés)

50%

30%

77 700 €

15 000 €

Klassifizierte Ferienwohnungen

(Meublés de tourisme classés)

71%

50%

188 700 €

77 700 €

Gästezimmervermietung

(Location de chambres d’hôtes)

71%

50%

188 700 €

77 700 €

Langfristige möblierte Vermietungen

(Locations meublées longue durée)

50%

50%

77 700 €

77 700 €

Unabhängig von diesen Änderungen könnte es für Kurzzeitvermieter, die auch nach den neuen Bestimmungen unter die micro-BIC-Regelung fallen, von Vorteil sein, in der Zukunft für die Realbesteuerung zu optieren, da diese in den meisten Fällen wesentlich höhere Abschreibungsmöglichkeiten bietet.

Daneben werden eine Reihe von Vermietern aufgrund der erheblich niedrigeren Einkommensgrenze ab 2025 gezwungen sein, in das System der Realversteuerung zu wechseln.

Betroffene Vermieter sollten sich an französische Buchhalter (expert-comptable) bzw. entsprechend spezialisierte Buchhaltungsdienstleister im Internet wenden, um die erforderlichen Erklärungen abgeben und Geschäftsabschlüsse erstellen zu lassen.

2. Wertzuwachssteuer (plus-values immobilières): Reintegration der Abschreibungen in den zu versteuernden Wertzuwachs durch das Haushaltsgesetz 2025 (LOI DES FINANCES 2025)

Wie vorstehend dargestellt, wurden bisher die im Rahmen der Vermietung auf den Gebäudewert vorgenommen Abschreibungen im Fall des späteren Verkaufs bei der Berechnung des steuerbaren Wertzuwachses grundsätzlich nicht Gewinnerhöhend berücksichtigt. Vielmehr konnte auch im Fall von Gebäudeabschreibungen im Rahmen der Versteuerung von Vermietungseinkünften bei späterem Verkauf im Rahmen der Ermittlung des steuerbaren Veräußerungsgewinns der ursprüngliche Kaufpreis für Grundstück und Baubestand in voller Höhe vom Veräußerungserlös abgezogen werden.

Diese Situation hat sich jedoch seit der Verabschiedung des Haushaltsgesetzes 2025 grundlegend geändert. Artikel 84 dieses Gesetzes sieht nämlich vor, dass der Betrag der abgezogenen Abschreibungen im Falle eines Verkaufs der Immobilie bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns wieder einbezogen werden muss. Technisch soll dies nach dem Wortlaut der Vorschrift dadurch erfolgen, dass im Rahmen der Wertzuwachssteuerberechnung der Wert der erfolgten Abschreibungen vom ursprünglichen Erwerbspreis abzuziehen ist (Art. 150 VB III. CGI in neuer Fassung).

Abgesehen davon, dass diese Hinzurechnung zu höheren Wertzuwachssteuern führen dürfte, wird die Abwicklung der Steuerberechnung ganz erheblich verkompliziert.

Insbesondere stellt sich die Frage, ob diese Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung der Wertzuwachssteuer auch anzuwenden ist, wenn die Versteuerung der Mieteinkünfte im Rahmen des pauschalen micro-BIC Verfahrens erfolgt ist. Einige Stimmen der Literatur scheinen dies zu bejahen, da Art. 50-0 CGI darauf verweist, dass die Werbungskostenpauschalen (abattement) im Rahmen des micro-BIC Verfahrens so zu betrachten sind, als seien in ihnen lineare Abschreibungen enthalten (amortissements pratiqués selon le mode linéaire). Es fragt sich allerdings, wie konkret in der Praxis diese Abschreibungen aus den Werbungskostenpauschalen herauszurechnen sind.

Auf die für die Berechnung der Steuer im Rahmen des Verkaufs zuständigen Notare kommt also einiges an neuer Arbeit zu. Es bleibt abzuwarten, wie die Praxis hierauf reagiert. Die Vorschrift ist unmittelbar für alle Verkäufe in Kraft getreten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes notariell verbrieft werden.

Der guten Ordnung halber darf darauf hingewiesen werden, dass neuen Regeln der Reintegration der Abschreibungen nur die Personen betrifft, die die Vermietung der Immobilie im Rahmen der sog. location meublée non-professionnelle (LMNP) betreiben. Nicht betroffen von den Neuerungen sind hingegen Vermieter, die die möblierte Vermietung professionell betreiben (location meublée professionnelle, kurz: LMP), und Vermietungsgesellschaften, deren Vermietungseinträge der Körperschaftsteuer (impôt sur les sociétés) unterfallen, bei diesen war die Reintegration der Abschreibungen auch vorher schon vorgeschrieben.

Fazit: Alles in allem sind dies keine gute Nachrichten für Eigentümer, die Einkünfte aus der Vermietung ihrer französischen Ferienimmobilie erzielen und in der Zukunft nicht nur mit höheren Steuern, sondern auch mit höherer bürokratischem Aufwand belastet werden. Bevor zukünftig eine Vermietertätigkeit aufgenommen wird oder eine zuvor als Ferienwohnung vermietete Immobilie verkauft wird, sollten die Folgen der dargestellten Gesetzesänderungen rechtzeitig bedacht werden.

Stand: 23.02.2025
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat

Rechtlicher Hinweis:       
Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich einem ersten Überblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgemäß kann daher für die hier gemachten Ausführungen keine Haftung übernommen werden. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Neuigkeiten zur Besteuerung von Steuerausländern in Frankreich ab 2019

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Mit Wirkung zum 01.01.2019 hat der französische Gesetzgeber einige Vorschriften zur Besteuerung von Steuerausländern modifiziert. An einigen Stellen erfolgen Entlastungen, an anderen Erhöhungen. Insgesamt bleibt die Rechtslage komplex.

Die für Steuerausländer mit Wohnsitz in Deutschland wichtigsten Änderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Reduzierung der Sozialabgaben von 17,2% auf 7,5% gegenüber Personen, die in einem anderen EU-Land oder der Schweiz der Sozialversicherungspflicht unterliegen

Die wichtigste Änderung betrifft die Erhebung von Sozialabgaben auf Wertzuwächse, die bei beim Verkauf von in Frankreich belegenen Immobilien realisiert werden, sowie auf Erträge aus Mietverhältnissen. Sie reiht sich ein in die Vielzahl der Modifikationen durch den französischen Gesetzgeber und ihre Korrektur durch die nationale und europäische Rechtsprechung seit erstmaliger Einführung der Erhebung dieser Abgaben gegenüber Steuerausländern im Jahr 2012.

Immobilienwertzuwächse und Mieteinkünfte aus französischer Quelle von Personen, die in einem anderen EU-Land oder der Schweiz der Sozialversicherungspflicht unterliegen, sind nun von einem Teil der Sozialabgaben befreit, nämlich den sog. CSG und CRDS. Weiterhin erhoben werden ihnen gegenüber die sog. „prélèvement de solidarité“, so dass sich der übliche Satz der Sozialabgaben hier von 17,2% auf 7,5% vermindert (Artikel 26 LFSS 2019 sowie Art. 235 ter CGI) Der neue Satz ist anwendbar auf alle Immobilienwertzuwächse, die durch notarielle Beurkundung des Verkaufs ab dem 01.01.2019 realisiert werden, sowie auf alle Mieteinkünfte, die ab dem 01.01.2018 erzielt und ab 2019 erklärt werden.

Hinsichtlich der vor diesen Zeiträumen erzielten Erträge verbleibt es grundsätzlich bei der alten Regelung, wobei Entscheidungen des französischen Verfassungsgerichtshofs und des Europäischen Gerichtshofs über die Rechtmäßigkeit der Erhebung noch aussteht.

Maßgeblich für die Beurteilung der teilweisen Befreiung von den Sozialabgaben nach der ab 2019 geltenden neuen Regelung ist wiederum – wie auch schon unter Anwendung der „DE RUYTER“ Rechtsprechung des EuGH für den Zeitraum vor 2016 -, ob die betroffene Person nach Maßgaben der Vorschriften der Verordnung (EU) Nr. 883/2004 in einem anderen EU-Mitgliedsstaat oder der Schweiz der Sozialversicherungspflicht unterliegt und daher in Frankreich von der Sozialversicherungspflicht befreit ist. Für alle anderen In- und Ausländer gilt wie bisher der Abgabensatz von insgesamt 17,2%.

2. Minimaler Steuersatz in Höhe von 20% bis 27.519 € und von 30% darüber hinaus

Mieteinkünfte oder andere Erträge von Steuerausländern aus französischer Quelle der Kategorien gewerbliche Einkünfte (BIC), nichtgewerbliche Einkünfte (BNC) und landwirtschaftliche Einkünfte (BA) werden ab 2019 dem Mindeststeuersatz von 30%  unterworfen (Art. 13 Loi de finances 2019 sowie Art. 197 A CGI). Allerdings wird der Steuersatz für die Einkünfte bis zur Schwelle von 27.519 € auf den Steuersatz von 20% beschränkt – also für die ersten zu versteuernden 27.519 € gilt weiterhin der zuvor gültige Steuersatz. Wie bisher verbleibt dabei, dass es sich nur um Mindeststeuersätze handelt. Ist die Progression nach den gewöhnlichen Sätzen höher, kommen diese zum Zuge. Ferner verbleibt dem Steuerausländer auch weiterhin die Möglichkeit des Nachweises, dass der französische Steuersatz bezogen auf die gesamten in- und ausländischen Einkünfte niedriger wäre, so dass dieser niedrigere Steuersatz dann auch bei der Festlegung der französischen Einkommenssteuer berücksichtigt (sog. dispositif du taux moyen). Die neue Regelung gilt für alle Einkünfte, die, die ab dem 01.01.2018 erzielt und ab 2019 erklärt werden

3. Immobilienwertzuwachssteuer: Ausdehnung der Frist zur Geltendmachung des Sonderfreibetrags von 150.000 € auf 10 Jahre seit Aufgabe des französischen Steuerwohnsitzes

Schon seit 2014 gibt es einen Sonderfreibetrag von 150.000 € auf Immobilienwertzuwächse, wenn der verkaufende Steuerausländer in der Vergangenheit seinen Wohnsitz irgendwann einmal während mindestens zwei Jahren in Frankreich hatte. Bisher konnte dieser Sonderfreibetrag aber nur geltend gemacht werden, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren seit Aufgabe des französischen Steuerwohnsitzes erfolgte. Für Verkäufe ab dem 01.01.2019 wurde die Frist nun auf 10 Jahre ausgedehnt (Art. 150 U II 2° CGI).

Unabhängig von diesem Fristerfordernis kann der Sonderfreibetrag auch weiterhin immer dann geltend gemacht werden, wenn der verkaufende ehemalige Steuerinländer seit dem 1. Januar des Jahres, das dem Jahr des Verkaufs vorausgeht, ununterbrochen die alleinige Verfügungsgewalt (libre disposition) über die Immobilie hat, sprich diese nicht vermietet oder anderweitig zur Nutzung an Dritte überlassen war. Weiterhin verbleibt es auch dabei, dass die Steuerbefreiung kann im Übrigen nur für eine erstmalige Veräußerung seit dem 01.01.2004 beansprucht werden kann und insbesondere auch nicht für juristische Personen gilt.

4. Immobilienwertzuwachssteuer: Vollständige Befreiung, wenn Verkauf spätestens innerhalb des Kalenderjahres erfolgt, das auf das Jahr der Aufgabe des französischen Steuerwohnsitzes folgt

Geben französische Steuerinländer ihren französischen Wohnsitz auf und Verkaufen sie die selbstgenutzte Immobilie, sind sie von der Immobilienwertzuwachssteuer befreit, wenn der Verkauf spätestens bis zum 31. Dezember des Jahres erfolgt, welches auf das Jahr der Aufgabe des französischen Steuerwohnsitzes folgt. Weitere zwingende Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die Immobilie nicht zwischenvermietet war oder im Zeitraum zwischen Aufgabe des Steuerwohnsitzes und der Veräußerung unentgeltlich an Dritte überlassen wurde (Art. 43 Loi de finances 2019 sowie Art. 244 bis A I-1 CGI).

Frankreich: Vereinfachung bestimmter Erbrechtlicher Formalitäten zum 01.11.2017

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Mit einer zum 01.11.2017 in Kraft getretenen Reform hat der französische Gesetzgeber einige Erleichterungen hinsichtlich bestimmter Erklärungen im Rahmen der Erbschaftsabwicklung eingeführt.

Zunächst ist die Erbschaftsauschlagung (renonciation) nicht mehr wie zuvor zwingend gegenüber dem örtlich zuständigen Landgericht (Tribunal de grande instance) zu erklären. Vielmehr genügt nunmehr die Abgabe der Erklärung gegenüber einem Notar mit entsprechender Beurkundung. Die Abgabe gegenüber dem Gericht bleibt weiterhin möglich.

Ähnliches gilt für die Erklärung der Erbschaftsannahme unter Vorbehalt der Werthaltigkeit (acceptation à concurrence de l’actif net). Vor der Reform musste die Erklärung zwingend gegenüber dem örtlich zuständigen Landgericht (Tribunal de grande instance) abgegeben werden. Nunmehr genügt auch hier die Abgabe der Erklärung  gegenüber einem Notar. Der Notar ist im Weiteren dann auch für die Publikation und die Besorgung des entsprechenden Aufgebotsverfahrens zuständig. Das weitere Verfahren wird weiterhin vom Gericht durchgeführt.

Schließlich wurde auch das Verfahren der Besitzeinweisung (envoi en possession) vereinfacht, welchem der testamentarische Alleinerbe (légataire universel) bei Fehlen von Reservatserben (héritiers réservataires) unterliegt. Ziel dieses Verfahrens ist die gerichtliche Kontrolle testamentarischer Verfügung, die nicht notariell beurkundet wurden.  Vor der Reform musste zur Stellung des Antrags auf gerichtliche Besitzeinweisung (requête d’envoi en possession) stets noch ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Mit der Reform genügt zukünftig, dass der Notar in einem Protokoll die Ordnungsgemäßheit der Testamentarischen Verfügung und die Abwesenheit von Reservatserben feststellt. Der Notar ist ebenfalls verpflichtet, das Protokoll zu publizieren. Werden durch das notarielle Protokoll bzw. die dortigen Feststellungen Rechte Dritter verletzt, können diese gegen hiergegen bei Gericht Widerspruch einlegen. In diesem Fall muss der Alleinerbe die gerichtliche Besitzeinweisung beantragen (sog. envoi en possession sur opposition), worauf eine gerichtliche Prüfung erfolgt.

Insgesamt ist die mit der Reform verfolgte verfahrenstechnische Vereinfachung  zu begrüßen.

Reform der französischen Vermögenssteuer – ISF heißt jetzt IFI

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Reform der französischen Vermögenssteuer – ISF heißt jetzt IFI

Nachdem der neugewählte französische Präsident die Umstrittene Reform des Arbeitsgesetzbuchs durchgesetzt hat, geht er jetzt nach und nach auch andere Themen an. Ein weiteres am 20.10.2017 im Zuge des Haushaltsgesetzes für 2018 verabschiedetes Reformprojekt des neuen Präsidenten MACRON betrifft die französische Vermögenssteuer.

In der internationalen Presse wird teilweise missverständlich berichtet, es sei die 1982 vom Präsidenten Mitterand eingeführte Vermögenssteuer vollständig abgeschafft worden. Dies ist allerdings nicht ganz richtig. Vielmehr wurde die allumfassende Vermögenssteuer (ISF) mit Wirkung ab dem 01.01.2018 durch eine auf das Immobilienvermögen beschränkte Vermögenssteuer, sog impôt sur la fortune immobilière (IFI), ersetzt. Hinter der Neuregelung steht die Idee, die wohlhabende Bevölkerung dazu zu animieren, Ihr Geld lieber in produktive Unternehmen zu investieren, als in unproduktive Immobilien, um die Wirtschaftsentwicklung und damit das Gemeinwohl zu fördern. Kritiker stellen hier die Frage, ob die Börse für das Wachstum wirklich wichtiger ist, als der Immobilienmarkt. Bemerkenswert ist auch, dass besondere Luxusobjekte (signes extérieurs de richesse) wie Yachten und Luxusautos nunmehr ebenfalls von der Besteuerung ausgeschlossen sind.

Die Neuregelung ist in den Artikeln 964 ff. des allgemeinen französischen Steuergesetzbuchs (CGI) enthalten. Der die Steuerpflicht auslösende Schwellenwert, verbleibt unverändert bei 1.300.000 Euro. Auch die Steuersätze bleiben unverändert.

Ganz erheblich modifiziert wurden allerdings die Vorschriften über die Ermittlung des steuerbaren Vermögens:

Der Vermögenssteuer IFI unterliegt auf der Aktivseite danach nur noch Immobilienvermögen, das nicht der Berufsausübung des Eigentümers gewidmet ist. Alle übrigen Vermögenswerte sind von der Steuer ausgeschlossen, insbesondere liquides Vermögen, Mobilien, Wertpapiere und Unternehmensbeteiligungen. Im Umkehrschluss umfasst der IFI die Gesamtheit des Immobilienvermögens, gleich ob es in unmittelbarem Vermögen des Steuerbürgers steht oder mittelbar über eine Beteiligung an einer Gesellschaft oder eine Beteiligungskette über mehrere Gesellschaften. Im Fall einer mittelbaren Beteiligung über eine oder mehrere Gesellschaften wird lediglich das Immobilienvermögen der Gesellschaft mittelbar zur Besteuerung herangezogen. Eine Heranziehung erfolgt allerdings nur dann, wenn die Beteiligung 10% der Gesellschaftsanteile übersteigt.

Ganz wesentlich hat die Reform auch die Vorschriften zur Ansatzfähigkeit von Darlehen und Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Vermögenssteuer modifiziert, welche das eine oder andere Steueroptimierungsmodell in Frage stellen dürfte: Neben der Grundsteuer (taxe foncière) bleiben zwar auch Darlehensschulden, die zur Finanzierung des Immobilienerwerbs aufgenommen wurden, grundsätzlich weiter abzugsfähig. Neu ist allerdings die Vorschrift die bestimmt, dass bei endfälligen Darlehen (prêt in fine) ein Abzug nur nach Maßgabe eines sog. Jahresabzugsberichtungskoeffizienten (coefficient annuel de dépréciation) erfolgen darf (Art. 974 I CGI).

Ferner wird die Abzugsfähigkeit von bestimmten Darlehen beschränkt, namentlich werden als nicht abzugsfähig angesehen (Art. 974 III CGI):

– Darlehen, die dem Steuerschuldner direkt oder indirekt durch ein Mitglied seines Haushalts gewährt werden bzw. die er sich direkt oder indirekt selbst gewährt;

– Darlehen, die direkt oder indirekt durch Familienmitglieder des Steuerpflichtigen im weiteren Sinn gewährt werden, außer das Darlehen hält einem Fremdvergleich stand (insbesondere Einhaltung der Zahlungen bei Fälligkeit, Nachweis tatsächlicher Rückzahlung).

– Darlehen, die durch eine Gesellschaft gewährt werden, die direkt oder indirekt von Familienmitgliedern des Steuerschuldners kontrolliert wird, außer das Darlehen hält einem Fremdvergleich stand (s.o.).

Zu alledem greift auch noch ein Abzugshöchstbetrag, wenn der Wert des steuerbaren Aktivvermögens fünf Millionen Euro überschreitet und die Darlehensschuld mehr als 60% dieses Aktivvermögens ausmacht. In diesem Fall ist der insoweit überschreitende Betrag des Darlehens lediglich in Höhe von 50% abzugsfähig (Art. 974 IV CGI).

Sofern es schließlich um die Abzugsfähigkeit von Darlehen bei der Bewertung von Anteilen an Immobiliengesellschaften zu Zwecken der IFI-Besteuerung geht, gelten noch weitergehende Einschränkungen (Art. 973 II CGI)

– Zum einen verbleibt es bei dem grundsätzlichen Verbot des Abzugs von Gesellschafterdarlehen (vgl. schon unter Geltung der ISF bei Steuerausländern Art. 885 T ter CGI a.F.) oder solchen, die der Gesellschaft von Mitgliedern seines Haushalts oder von einem durch ihn beherrschtes Unternehmen zum Erwerb der Immobilie bzw. zur Bestreitung für Aufwendungen auf eine solche gewährt werden, soweit es um die Besteuerung seines Anteils geht.  Gleiches gilt für den Fall, dass die Gesellschaft ein Darlehen aufnimmt, um von einem beherrschenden Gesellschafter eine Immobilie abzukaufen. In all diesen Fällen vermutet das Gesetz einen Gestaltungsmißbrauch. Zwar ist die Möglichkeit der Entkräftung der Legalvermutung durch den Steuerschuldner im Gesetz nunmehr ausdrücklich vorgesehen – nachzuweisen ist hier, dass das jeweilige Darlehen „nicht wesentlich aus steuerlichen Gründen“ („que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal“) vereinbart wurde. Der entsprechende Nachweis dürfte sich in der Praxis allerdings wohl als nicht ganz einfach erweisen. Zumindest dürfte eine Prognose im Voraus mit ganz erheblichen Unsicherheiten verbunden sein.

– Ebenso von der Abzugsfähigkeit grundsätzlich ausgenommen sind nunmehr ausdrücklich auch Darlehen, die der Gesellschaft direkt oder indirekt durch Familienangehörige des Steuerpflichtigen Gesellschafters gewährt werden, soweit es um den Anteil des Steuerpflichtigen geht. Allerdings wird auch dieses Verbot wiederum verdrängt, wenn es einem Fremdvergleich standhält (s.o zu Art. 974 III CGI).

Es bleibt weiter zu verfolgen, wie die Praxis in der Zukunft mit den neuen Vorschriften umgehen wird.

Im Ergebnis festhalten lässt sich aber, dass die Reform der Vermögenssteuer keinerlei positive Auswirkung für Steuerausländer mit Immobilienvermögen in Frankreich haben dürfte. Vielmehr werden für letztere mit der Neuregelung die vor 2018 bestehenden Möglichkeiten, sich durch eine Kreditfinanzierung dauerhaft der ISF zu entziehen, wesentlich eingeschränkt. Das in der Praxis beliebte Strukturierungsmodell der Finanzierung über ein endfälliges Finanzierungsdarlehen bei einer Bank in Monaco oder der Schweiz, dürfte an Attraktivität verlieren.