Das französische Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025) wurde am 14.02.2025 veröffentlicht und ist seit dem 16.02.2025 in Kraft. Bereits am 19.11.2024 wurde das sog. LE MEUR-GESETZ (LOI LE MEUR) veröffentlicht, welches seit dem 20.11.2024 in Kraft ist. Das Zusammenspiel beider Gesetze hat erhebliche Auswirkungen sowohl auf die zukünftige Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen als auch auf die Besteuerung der Wertzuwächse, die beim Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie erzielt werden. In vielen Fällen wird sich die Steuerlast in der Zukunft erheblich erhöhen.
Betroffen sind all diejenigen, die ihre französische Immobilie möbliert vermieten, unabhängig davon, ob es sich um eine dauerhafte möblierte Vermietung oder eine gelegentliche Ferienvermietung handelt.
I. Bisherige Rechtslage:
Die Vermietung von möblierten Wohnungen, insbesondere von Ferienwohnungen, durch Steuerausländer (non-résidents) im Sinn des französischen Rechts fällt in der Regel unter das Statut der sog. „location meublée non-professionnelle“ (LMNP), insbesondere dann, wenn die Bruttoeinkünfte im Jahr unter 23.000 € liegen.
Dieses Statut bot bisher erhebliche Steuervorteile und zwar sowohl bei der Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte als auch bei der Versteuerung von Wertzuwächsen beim Verkauf der Immobilie:
1. Einkommensteuer auf Erträge aus möblierter Vermietung
Die laufenden Erträge aus der Vermietung unterlagen und unterliegen auch weiterhin den Grundsätzen der Versteuerung von gewerblichen Einkünften (sog. bénéfices industriels et commerciaux, kurz: BIC), bei der zur Ermittlung des steuerbaren Einkommens je nach Sachlage zwei alternative Methoden zur Anwendung kommen:
– Pauschalversteuerung „micro-BIC“: Bei Jahresmietumsätzen bis zu bestimmten Höchstbeträgen muss der Steuerbürger nur den Bruttoumsatz erklären. Das Finanzamt wendet dann automatisch und ohne jeden weiteren Nachweis eine besondere Werbungskostenpauschale bzw. einen Freibetrag (abattement) an. Bisher betrug die allgemeine Einkommensgrenze für das micro-BIC Verfahren 77.700 € mit einem pauschalen Werbungskostenabzug von 50%. Für klassifizierte Ferienwohnungen (meublés de tourisme classés) und Gästezimmervermietungen (location des chambres d’hôtes) lag die Einkommensgrenze bisher bei 188.700 € bei einem pauschalen Werbungskostenabzug von 71%.
– Realversteuerung „régime réel“: Werden die Schwellenhöchstbeträge für das MICRO-BIC verfahren überschritten oder wählt der Steuerpflichtige diese Option explizit, kommt es zur sog. Realversteuerung, die die Erstellung einer Bilanz erfordert. Dabei werden die Einnahmen den nachgewiesenen Ausgaben gegenüberstellt, einschließlich von Abschreibungen (amortissements) für die Abnutzung der vermieteten Gebäude nach den hierfür geltenden besonderen Grundsätzen.
2. Wertzuwachssteuer beim Verkauf:
Beim Verkauf der Immobilie wurde zur Berechnung der sog. Wertzuwachssteuer (impôt sur la plus-value immobilière) als Besteuerungsgrundlage grundsätzlich die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten angesetzt. Von dem so ermittelten Gewinn konnten dann auch noch die Aufwendungen für Neuerrichtungs-, Wiederaufbau- und Verbesserungenarbeiten abgezogen werden, die der Verkäufer seit dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie gemacht hat, bzw. die 15% Pauschale für solche Arbeiten, wenn der Verkauf nach mehr als 5 Jahren Haltedauer erfolgt.
Auf den so ermittelten Gewinn können dann zusätzlich noch jährliche Abschläge in Abhängigkeit der Haltedauer vorgenommen werden, die zur vollständigen Steuerfreiheit nach einer Haltedauer von 22 Jahren (bzgl. Einkommensteuer) bzw. 30 Jahren (bzgl. der Sozialabgaben) führen.
Die im Rahmen der Vermietung geltend gemachten Abschreibungen (amortissements) mussten dabei bisher nicht dem steuerbaren Gewinn hinzugerechnet werden. Lediglich soweit vom Eigentümer Ausgaben für seit dem Erwerb der Immobilie erfolgte Errichtungs-, Wiederaufbau- und Verbesserungensarbeiten bereits im Rahmen der Versteuerung von Mieteinkünften abgeschrieben wurden, durften diese im Rahmen der Wertzuwachssteuer nicht erneut vom Veräußerungsgewinn abgesetzt werden (Art. 150 VB II 4° CGI in der Fassung vom 01.01.2017 bis 16.02.2025).
Man betrachtete daher das LMNP-Statut bisher als ein hybrides System, bei dem im Rahmen der Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte umfangreiche Abschreibungen insbesondere des Gebäudewertes vorgenommen werden konnten, ohne dass diese Abschreibungen dann beim Verkauf Gewinnerhöhend berücksichtigt werden mussten. Auf beiden Besteuerungsebenen konnte die Steuer daher sehr wirksam optimiert werden.
II. Änderungen durch das Haushaltsgesetz 2025 (loi des finances 2025) und das Gesetz LE MEUR (loi LE MEUR)
Der Gesetzgeber hat mit dem LE MEUR Gesetz und dem Haushaltsgesetz 2025 nunmehr auf beiden Ebenen der Besteuerung erhebliche Änderungen eingeführt, die voraussichtlich zu einer erheblichen Mehrbelastung führen werden.
1. Einkommensteuer (impôt sur le revenu): Änderung der Einkommensgrenzen und Werbungskostenpauschale im „micro-BIC“ Verfahren durch das LE MEUR Gesetz (LOI LE MEUR)
Ab dem Veranlagungsjahr 2025 wurden für die Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte im Rahmen des micro-BIC Verfahrens sowohl die Einkommensgrenzen, als auch die pauschalen Werbungskostenabzüge erheblich reduziert.
Im Rahmen der Reformdiskussionen war ursprünglich beabsichtigt, bei nicht klassifizierte Ferienwohnungen (meublés de tourisme non classés) zwischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (zones tendues) und anderen Gebieten zu unterschieden. Dies wurde in der endgültigen Fassung allerdings wiederum verworfen.
Die Änderungen gelten für die Steuern der im Veranlagungsjahr 2025 erzielten Mieterträge, für die dann in 2026 die Steuererklärung abgegeben werden muss. Für die in 2025 abzugebende Erklärung der Einkünfte aus dem Veranlagungszeitraum 2024 bleibt es bei der alten Regelungen. Hier wurden zwar ursprünglich bereits durch das Haushaltsgesetz 2024 ebenfalls neue Regeln verabschiedet, die aber nun mit dem Haushaltsgesetz 2025 rückwirkend wieder aufgehoben wurden. Der Gesetzgeber hatte hier nämlich versehentlich den falschen Gesetzesentwurf verabschiedet, was zu erheblichen Irritationen führte. Durch die nunmehrige Aufhebung kommt es aber letztendlich bei der bis Mai 2025 abzugebende Einkommensteuererklärung für die im Veranzlagunszeitraum 2024 erzielten Einkünfte also doch wieder zur Anwendung der Regeln, die bis 2023 galten (siehe Darstellung oben Ziff. I).
Die jeweils geltenden Beträge und Werte können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:
Pauschaler Werbungskostenabzug micro BIC |
Einkommensgrenzen micro BIC |
|||
Erträge aus 2024, zu erklären in 2025 |
Erträge aus 2025, zu erklären in 2026 |
Erträge aus 2024, zu erklären in 2025 |
Erträge aus 2025, zu erklären in 2026 |
|
Nicht klassifizierte Ferienwohnungen (Meublés de tourisme non classés) |
50% |
30% |
77 700 € |
15 000 € |
Klassifizierte Ferienwohnungen (Meublés de tourisme classés) |
71% |
50% |
188 700 € |
77 700 € |
Gästezimmervermietung (Location de chambres d’hôtes) |
71% |
50% |
188 700 € |
77 700 € |
Langfristige möblierte Vermietungen (Locations meublées longue durée) |
50% |
50% |
77 700 € |
77 700 € |
Unabhängig von diesen Änderungen könnte es für Kurzzeitvermieter, die auch nach den neuen Bestimmungen unter die micro-BIC-Regelung fallen, von Vorteil sein, in der Zukunft für die Realbesteuerung zu optieren, da diese in den meisten Fällen wesentlich höhere Abschreibungsmöglichkeiten bietet.
Daneben werden eine Reihe von Vermietern aufgrund der erheblich niedrigeren Einkommensgrenze ab 2025 gezwungen sein, in das System der Realversteuerung zu wechseln.
Betroffene Vermieter sollten sich an französische Buchhalter (expert-comptable) bzw. entsprechend spezialisierte Buchhaltungsdienstleister im Internet wenden, um die erforderlichen Erklärungen abgeben und Geschäftsabschlüsse erstellen zu lassen.
2. Wertzuwachssteuer (plus-values immobilières): Reintegration der Abschreibungen in den zu versteuernden Wertzuwachs durch das Haushaltsgesetz 2025 (LOI DES FINANCES 2025)
Wie vorstehend dargestellt, wurden bisher die im Rahmen der Vermietung auf den Gebäudewert vorgenommen Abschreibungen im Fall des späteren Verkaufs bei der Berechnung des steuerbaren Wertzuwachses grundsätzlich nicht Gewinnerhöhend berücksichtigt. Vielmehr konnte auch im Fall von Gebäudeabschreibungen im Rahmen der Versteuerung von Vermietungseinkünften bei späterem Verkauf im Rahmen der Ermittlung des steuerbaren Veräußerungsgewinns der ursprüngliche Kaufpreis für Grundstück und Baubestand in voller Höhe vom Veräußerungserlös abgezogen werden.
Diese Situation hat sich jedoch seit der Verabschiedung des Haushaltsgesetzes 2025 grundlegend geändert. Artikel 84 dieses Gesetzes sieht nämlich vor, dass der Betrag der abgezogenen Abschreibungen im Falle eines Verkaufs der Immobilie bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns wieder einbezogen werden muss. Technisch soll dies nach dem Wortlaut der Vorschrift dadurch erfolgen, dass im Rahmen der Wertzuwachssteuerberechnung der Wert der erfolgten Abschreibungen vom ursprünglichen Erwerbspreis abzuziehen ist (Art. 150 VB III. CGI in neuer Fassung).
Abgesehen davon, dass diese Hinzurechnung zu höheren Wertzuwachssteuern führen dürfte, wird die Abwicklung der Steuerberechnung ganz erheblich verkompliziert.
Insbesondere stellt sich die Frage, ob diese Reintegration der Abschreibungen in die Berechnung der Wertzuwachssteuer auch anzuwenden ist, wenn die Versteuerung der Mieteinkünfte im Rahmen des pauschalen micro-BIC Verfahrens erfolgt ist. Einige Stimmen der Literatur scheinen dies zu bejahen, da Art. 50-0 CGI darauf verweist, dass die Werbungskostenpauschalen (abattement) im Rahmen des micro-BIC Verfahrens so zu betrachten sind, als seien in ihnen lineare Abschreibungen enthalten (amortissements pratiqués selon le mode linéaire). Es fragt sich allerdings, wie konkret in der Praxis diese Abschreibungen aus den Werbungskostenpauschalen herauszurechnen sind.
Auf die für die Berechnung der Steuer im Rahmen des Verkaufs zuständigen Notare kommt also einiges an neuer Arbeit zu. Es bleibt abzuwarten, wie die Praxis hierauf reagiert. Die Vorschrift ist unmittelbar für alle Verkäufe in Kraft getreten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes notariell verbrieft werden.
Der guten Ordnung halber darf darauf hingewiesen werden, dass neuen Regeln der Reintegration der Abschreibungen nur die Personen betrifft, die die Vermietung der Immobilie im Rahmen der sog. location meublée non-professionnelle (LMNP) betreiben. Nicht betroffen von den Neuerungen sind hingegen Vermieter, die die möblierte Vermietung professionell betreiben (location meublée professionnelle, kurz: LMP), und Vermietungsgesellschaften, deren Vermietungseinträge der Körperschaftsteuer (impôt sur les sociétés) unterfallen, bei diesen war die Reintegration der Abschreibungen auch vorher schon vorgeschrieben.
Fazit: Alles in allem sind dies keine gute Nachrichten für Eigentümer, die Einkünfte aus der Vermietung ihrer französischen Ferienimmobilie erzielen und in der Zukunft nicht nur mit höheren Steuern, sondern auch mit höherer bürokratischem Aufwand belastet werden. Bevor zukünftig eine Vermietertätigkeit aufgenommen wird oder eine zuvor als Ferienwohnung vermietete Immobilie verkauft wird, sollten die Folgen der dargestellten Gesetzesänderungen rechtzeitig bedacht werden.
Stand: 23.02.2025
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat
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Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich einem ersten Überblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgemäß kann daher für die hier gemachten Ausführungen keine Haftung übernommen werden. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.